Обновлено: 13 мая 2026
В Милане люди месяцами ищут квартиру, проходят конкурсы на аренду, собирают документы и платят всё больше. Но в этом же городе, по оценкам рынка, около 90 тысяч квартир стоят пустыми.
Это не просто странная цифра. Это симптом новой жилищной реальности: квартиры в крупных городах Италии всё чаще покупают не для жизни, а как инвестиционный актив.
По данным исследования Scenari Immobiliari и Abitare Co, о котором пишет Corriere della Sera, пустующие квартиры составляют около 12% жилого фонда Милана. При этом примерно 20% квартир, которые ежегодно покупают в городе, приобретаются не для собственного проживания, а для инвестиций.
Источник: Corriere della Sera, 13 мая 2026
Главный конфликт: квартиры есть, но жить всё труднее
Парадокс Милана в том, что город одновременно выглядит богатым, привлекательным и всё менее доступным для обычной жизни. Жильё физически есть, но всё большая часть рынка работает не на тех, кто ищет дом, а на тех, кто ищет доходность, сохранение капитала или рост стоимости.
В 2026 году в Милане ожидают около 29 тысяч сделок с жильём на сумму примерно 12 миллиардов евро. Цены продолжают расти, особенно в центре и престижных районах. Средняя стоимость квадратного метра в центральных зонах превышает 11 тысяч евро, а аренда квартиры около 100 квадратных метров может приближаться к 3 800 евро в месяц.
Но для обычного человека главный вопрос уже не только в цене. Важнее другое: можно ли вообще войти в этот рынок, пройти фильтр собственника или банка и не оказаться вытесненным ещё до выбора квартиры.
Что происходит с рынком жилья
Проблема не сводится к одной причине. На рынок одновременно давят инвестиции, краткосрочная аренда, рост цен, инфраструктурные проекты и спрос со стороны людей с более сильным финансовым профилем.
| Что происходит | Как это выглядит | Что чувствует обычный житель |
|---|---|---|
| Пустующие квартиры | Около 90 тысяч объектов в Милане могут не использоваться для постоянной жизни | Квартиры есть, но найти нормальную аренду всё равно сложно |
| Инвестиционные покупки | Около 20% ежегодных покупок идут не для собственного проживания | Покупатель для жизни конкурирует с инвестором |
| Рост аренды | В центре аренда большой квартиры может приближаться к 3 800 евро в месяц | Даже стабильный доход перестаёт давать спокойствие |
| Краткосрочная аренда | Часть жилья уходит под туристический или временный формат | Долгосрочных вариантов становится меньше |
| Давление на соседние города | Люди начинают смотреть Турин, пригороды и другие регионы | Более доступные города тоже могут начать дорожать |
Почему квартиры покупают не для жизни
Для инвесторов Милан остаётся одним из самых привлекательных рынков Италии. Город притягивает международные компании, студентов, специалистов, туристов, состоятельных покупателей и капитал, который ищет стабильный актив.
Часть квартир покупают не для постоянного проживания, а для других целей:
- краткосрочная аренда;
- ожидание роста цены;
- сохранение капитала;
- редкое личное использование;
- перепродажа в будущем;
- инвестиционный портфель.
Именно поэтому в городе может одновременно существовать дефицит доступного жилья и большое количество квартир без постоянных жильцов.
Почему нормального дохода уже может не хватать
Самый болезненный сдвиг последних лет в том, что трудности испытывают не только люди с низким доходом. Всё чаще с проблемой сталкиваются те, кто работает, платит налоги, имеет стабильную жизнь и всё равно не может спокойно снять или купить жильё.
Собственники требуют подтверждённый доход, постоянный договор, гарантии, депозит, быстрый ответ и иногда дополнительные поручительства. У кандидата может быть работа, но этого уже недостаточно, если рядом есть человек с более сильными документами или готовностью заплатить быстрее.
Покупка жилья тоже стала сложнее. Нужен большой первый взнос, понятная банковская история, устойчивый доход и способность пройти ипотечную оценку. Поэтому человек может нормально зарабатывать, но всё равно чувствовать, что рынок движется быстрее его возможностей.
Почему это уже не только миланская проблема
Милан просто показывает процесс раньше и резче других городов. Но сама логика уже знакома многим крупным центрам Италии: жильё дорожает быстрее доходов, аренда становится жёстче, а доступ к нормальной квартире зависит не только от зарплаты.
Похожее давление чувствуют Рим, Болонья, Флоренция, студенческие города и районы с сильным туристическим потоком. Где появляется высокий спрос, туда приходят инвестиции, краткосрочная аренда и рост требований к арендаторам.
Для Турина это важный сигнал. Сегодня город всё ещё выглядит доступнее Милана: цены ниже, выбор шире, ритм спокойнее. Но если часть спроса из Милана и других дорогих городов продолжит смещаться в Пьемонт, Турин тоже может постепенно столкнуться с ростом цен, конкуренцией за аренду и изменением районов.
Турин как альтернатива Милану: шанс или будущий риск
Для многих русскоязычных жителей Италии Турин уже становится более рациональной альтернативой Милану. Здесь проще искать жильё, ниже порог входа в покупку, спокойнее семейная жизнь и часто понятнее соотношение цены и качества.
Но именно поэтому важно не идеализировать рынок. Если город становится альтернативой для студентов, специалистов, семей и инвесторов, давление на хорошие районы может усиливаться. Сначала это выглядит как оживление рынка, потом как рост цен, потом как более жёсткие требования к арендаторам и покупателям.
Главный вывод для тех, кто выбирает между Миланом, Турином, пригородом или другим городом Италии: нужно считать не только цену квартиры. Нужно понимать сценарий жизни, доходы, документы, транспорт, школу, работу, ипотеку, аренду и запас прочности.
Что это значит для русскоязычных в Италии
Для русскоязычных жителей Италии эта тема часто становится реальной не в момент чтения новостей, а в момент переезда, поиска первой аренды, поступления ребёнка в университет, смены города или покупки первой квартиры.
Человек может иметь работу, документы и желание остаться в Италии, но рынок требует большего: быстрых решений, гарантий, накоплений, подтверждённого дохода, банковской истории и умения правильно выбрать город.
Особенно тяжело это ощущают:
- новые резиденты;
- молодые семьи;
- студенты;
- люди с нестандартным доходом;
- специалисты с Partita IVA;
- семьи, которые ещё не знают районы;
- те, кто выбирает между арендой и покупкой.
Главный скрытый риск рынка жилья
Многие продолжают смотреть на рынок жилья по старой логике: есть работа, значит жильё найдётся. Но в крупных городах Италии эта формула работает всё хуже.
Сейчас всё чаще решает не только доход, а вся картина сразу: тип договора, срок проживания, документы, налоговая история, скорость реакции, наличие гарантий и понимание района.
Поэтому ошибка может быть не в том, что человек выбрал “дорогой город”. Ошибка может быть в том, что он начал искать жильё без реального расчёта своего сценария: аренда, покупка, ипотека, школа, транспорт, работа, документы и запас денег.
Жилищный кризис сегодня не всегда начинается с нехватки домов. Иногда он начинается с того, что дома перестают быть жильём для обычной жизни.
Где разобраться глубже
История Милана показывает более широкий процесс: недвижимость в Италии всё сильнее превращается в инвестиционный рынок, где обычному человеку становится сложнее закрепиться даже при стабильном доходе.
Если вы выбираете между Миланом, Турином, пригородом, арендой или покупкой, важно считать не только цену объекта. Нужно заранее понимать, какой сценарий подходит именно вам: временная аренда, покупка для жизни, покупка с ипотекой, инвестиция, переезд в другой город или семейный маршрут с детьми.
Практические материалы о покупке, аренде, ипотеке и инвестициях в недвижимость Италии можно продолжить на LiveToItaly:
- покупка недвижимости в Италии;
- ипотека в Италии;
- аренда и доходность жилья;
- инвестиции в недвижимость Италии.
Такие решения лучше принимать не на эмоциях рынка, а после трезвого расчёта: где жить, сколько стоит вход, какие документы нужны и что будет, если рынок изменится.
FAQ: рынок жилья и пустые квартиры в Италии
Сколько пустых квартир сейчас в Милане?
По оценкам исследования Scenari Immobiliari и Abitare Co, в Милане около 90 тысяч пустующих квартир. Это примерно 12% жилого фонда города.
Почему в Милане столько пустых квартир?
Часть объектов используется как инвестиция: для краткосрочной аренды, ожидания роста цены, редкого проживания, сохранения капитала или будущей перепродажи.
Почему аренда в Милане продолжает расти?
На рынок влияет высокий спрос, рост инвестиционного интереса, краткосрочная аренда, развитие инфраструктуры и ограниченное количество доступного жилья для долгосрочной аренды.
Правда ли, что квартиры покупают всё чаще как инвестицию?
Да. По данным исследования, около 20% квартир, которые ежегодно покупают в Милане, приобретаются не для собственного проживания, а как инвестиционный актив.
Почему даже людям с нормальным доходом трудно снять жильё?
Потому что собственники всё чаще требуют подтверждённый доход, стабильный договор, гарантии, депозит и быстрое принятие решения. Конкуренция за хорошие квартиры высокая.
Может ли похожая ситуация появиться в Турине?
Да, если спрос из более дорогих городов будет смещаться в Турин и Пьемонт. Пока Турин доступнее Милана, но рост интереса может постепенно влиять на цены и требования к арендаторам.
Что главное понять перед арендой или покупкой жилья в Италии?
Важно считать не только цену квартиры или аренды, но и весь сценарий жизни: доход, документы, район, транспорт, школу, ипотеку, расходы и запас прочности.
