Обновлено: 11 сентября 2026 года.
Евросоюз готовит новую систему регулирования краткосрочной аренды. Города и регионы смогут получить более четкую правовую основу для ограничений Airbnb и других форм туристической аренды в районах, где жилье стало слишком дорогим или дефицитным.
Возможные меры довольно серьезные: разрешения и лицензии, ограничения количества ночей в году, квоты на число квартир в отдельных районах, ограничения для профессиональных операторов и даже запреты некоторых форм краткосрочной аренды.
Но важное уточнение: ЕС не ввел единый лимит Airbnb и не запретил краткосрочную аренду. 9 сентября 2026 года Европейская комиссия представила проект Affordable Housing Act. Теперь документ должен пройти европейский законодательный процесс.
Коротко: что произошло
- Еврокомиссия предложила новую общеевропейскую рамку для территорий с высоким жилищным давлением.
- ЕС не устанавливает для всей Европы лимит в 60, 90 или 120 ночей.
- Конкретные ограничения по-прежнему будут определять национальные, региональные или местные власти в рамках своих полномочий.
- Но им станет проще юридически обосновывать ограничения, если доказано, что краткосрочная аренда ухудшает доступность обычного жилья.
- Ограничения должны быть адресными, недискриминационными и пропорциональными проблеме.
- Сам факт признания территории проблемной еще не означает автоматического запрета Airbnb.
- Для собственников и инвесторов это означает новый риск: правила могут существенно различаться не только между странами и городами, но и между отдельными районами одного города.
Не путать: в Европе теперь речь идет о двух разных системах
Чтобы понять значение новой инициативы, необходимо разделить два европейских документа.
Первый уже существует. Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными по краткосрочной аренде применяется с 20 мая 2026 года.
Его задача прежде всего в прозрачности рынка: регистрация объектов там, где такая система введена, регистрационные номера, проверка объявлений и передача платформами властям данных о фактической деятельности объектов.
В частности, платформы должны передавать данные о количестве ночей, числе гостей, адресе объекта, регистрационном номере и самом объявлении.
Условно первый этап можно сформулировать так: власти должны видеть, кто, где и в каком объеме сдает жилье краткосрочно.
Affordable Housing Act идет дальше. Его задача — создать общую правовую рамку для ситуаций, когда власти хотят использовать эти и другие данные уже для ограничения определенных форм использования жилья.
То есть следующий этап выглядит иначе: если доказано, что определенный тип использования жилья усиливает жилищный кризис, какие ограничения допустимо применять?
Что такое территория под жилищным давлением
Один из ключевых элементов проекта — единый подход к определению area under housing stress, территории, где доступность жилья находится под серьезным давлением.
И здесь проект оказывается значительно конкретнее обычных политических заявлений о «дорогом жилье».
В предложенном Еврокомиссией механизме одним из основных критериев становится соотношение стоимости жилья и доходов населения.
Базовый порог price-to-income установлен на уровне 8. Упрощенно это означает ситуацию, когда покупка жилья среднего размера соответствует примерно восьми годам располагаемого дохода на человека.
Кроме самого уровня цен должна учитываться его динамика за последние десять лет и вероятность того, что проблема самостоятельно не исчезнет в следующие три года.
Среди дополнительных факторов могут рассматриваться демографические изменения, разрыв между спросом и предложением, количество пустующего или вторичного жилья и влияние краткосрочной аренды на рынок долгосрочного жилья.
Что смогут ограничивать города
Проект Еврокомиссии не содержит общеевропейского каталога в стиле «каждому городу разрешается сделать именно это». Он устанавливает условия, при которых ограничения, предусмотренные национальным законодательством, могут быть обоснованы защитой доступности жилья.
Практика европейских городов уже показывает, какие инструменты могут использоваться.
- Разрешения и лицензии. Краткосрочная аренда может требовать предварительного разрешения местной власти.
- Ограничение количества ночей. Жилье разрешается сдавать туристам только определенное число дней в году.
- Территориальные ограничения. Новые объекты краткосрочной аренды могут ограничиваться в конкретных кварталах.
- Количественные квоты. Доля жилья, используемого под краткосрочную аренду, может ограничиваться на уровне района или другой территории.
- Ограничения по типу использования. Правила могут различать основное жилье владельца, вторые дома и профессиональную коммерческую деятельность.
- Требования к объектам. Возможны минимальные стандарты площади, безопасности и пригодности жилья.
Но объявить район проблемным недостаточно
Это, пожалуй, одна из самых важных деталей нового проекта.
Признание территории зоной жилищного давления само по себе не дает автоматического основания запретить краткосрочную аренду.
Если власти хотят ограничить именно туристическую аренду ради доступности жилья, им придется доказать, что она оказывала существенное негативное влияние на доступность или стоимость жилья на этой территории как минимум в течение трех лет перед введением меры.
Кроме того, ограничение должно применяться только там, где это действительно необходимо. Территорией может быть весь муниципалитет, отдельный район, часть города, агломерация или другая обоснованная зона.
Власти также должны показать, что менее жесткие меры не позволят добиться сопоставимого результата.
Иными словами, новая система не только дает городам инструменты. Она одновременно устанавливает правила, по которым использование этих инструментов придется обосновывать.
Есть важное исключение для основного жилья
В проекте есть еще одна принципиальная деталь.
Ограничения краткосрочной аренды, вводимые именно на основании новой европейской рамки для защиты доступности жилья, распространяются на жилье, которое не является основным местом проживания хозяина.
Это показывает общую логику документа: европейский законодатель пытается прежде всего отделить периодическую сдачу собственного основного жилья от ситуации, когда квартиры систематически выводятся из обычного жилищного фонда и используются как коммерческий туристический продукт.
Почему это особенно важно для Италии
Для Италии вопрос краткосрочной аренды давно вышел за пределы туристического бизнеса.
В городах с большим туристическим потоком власти пытаются одновременно сохранить жилье для постоянных жителей, не уничтожить доход собственников и туристическую экономику и при этом действовать в рамках итальянского и европейского права.
Именно последний пункт постоянно становится источником споров: насколько далеко может зайти Comune, ограничивая использование частной недвижимости?
Affordable Housing Act должен дать местным властям более понятную систему доказательства того, когда вмешательство действительно оправдано.
Но это работает и в обратную сторону. Город не сможет просто сослаться на «слишком много туристов». Необходимы данные, объективные критерии, территориальное обоснование и проверка пропорциональности выбранной меры.
Что это означает для собственника квартиры
Сегодня никаких общеевропейских «90 дней для Airbnb» не появилось.
Если вы уже сдаете квартиру в Италии краткосрочно, сам проект Еврокомиссии от 9 сентября не прекращает вашу деятельность и не вводит для нее новый лимит.
Но направление европейской политики становится значительно понятнее.
Регулирование постепенно движется от простой регистрации объектов к модели, в которой власти получают данные о реальном объеме краткосрочной аренды, определяют территории с жилищным дефицитом и при наличии доказанного влияния получают более ясную юридическую основу для адресных ограничений.
Что меняется для тех, кто покупает квартиру под Airbnb
Для покупателя инвестиционной недвижимости изменение потенциально еще важнее.
Раньше при расчете объекта можно было прежде всего спрашивать: разрешена ли здесь краткосрочная аренда сегодня?
Теперь постепенно появляется второй вопрос:
Насколько устойчива возможность сдавать эту квартиру туристам в течение следующих пяти или десяти лет?
Это уже другой подход к инвестиционному риску.
Квартира может сегодня полностью соответствовать правилам, но находиться в районе с быстро растущей стоимостью жилья, дефицитом долгосрочной аренды и высокой концентрацией туристических квартир.
Именно такие территории потенциально оказываются наиболее чувствительными к будущему регулированию.
А что с Турином
На сегодняшний день из предложения Еврокомиссии нельзя сделать вывод, что Турин введет лимит ночей, квоты или запрет Airbnb.
Такого решения новый европейский документ автоматически не создает.
Но для Турина, как и для других крупных итальянских городов, теперь становится важным другой вопрос: будут ли весь город или отдельные его части соответствовать европейским критериям жилищного давления и смогут ли местные власти доказать существенное влияние краткосрочной аренды на доступность жилья.
Поэтому следить стоит не за заголовками «Airbnb запретят», а за данными о ценах, доходах, долгосрочной аренде, количестве туристических объектов и решениями самого Comune.
Что будет дальше
Affordable Housing Act пока является предложением Европейской комиссии, а не окончательно действующим регламентом.
Документ должен пройти законодательную процедуру ЕС, в которой участвуют Европейский парламент и Совет. Поэтому отдельные положения еще могут измениться.
Но направление уже видно достаточно отчетливо.
Первым шагом Европы стала прозрачность рынка краткосрочной аренды.
Вторым становится попытка определить, когда использование жилья перестает быть только частным решением собственника и начинает измеримо влиять на доступность жилья для всего города.
И именно эта граница, вероятно, станет одной из главных тем европейского рынка недвижимости ближайших лет.
Что посмотреть дальше
- Покупка квартиры под краткосрочную аренду: какие риски теперь проверять до сделки
- Инвестиции в недвижимость Турина: районы, доходность и риски
- Недвижимость в Турине: цены и инвестиционный контекст
Источники: European Commission, предложение Affordable Housing Act от 9 сентября 2026 года; COM(2026) 599; Joint Research Centre; Regulation (EU) 2024/1028; Il Sole 24 Ore.
