Обновлено: 19 июля 2026 года.
Недвижимость в Италии снова выглядит привлекательной для инвесторов. По данным Idealista за второй квартал 2026 года, валовая доходность покупки жилья под аренду составила 9,7% годовых. Это больше чем в два раза выше доходности десятилетних государственных облигаций Италии, которая в исследовании указана на уровне 3,9%.
На первый взгляд вывод простой: квартира под аренду снова выглядит сильнее классических консервативных инструментов. Но для покупателя здесь есть важный нюанс. 9,7% — это валовая доходность. Она не показывает, сколько реально останется после налогов, ремонта, простоев, расходов кондоминиума, мебели, комиссии агентства, управления и возможных проблем с арендатором.
Поэтому эту цифру нельзя читать как обещанную прибыль. Её нужно воспринимать как рыночный индикатор: где аренда выглядит сильнее по отношению к цене покупки и где инвестору стоит считать объект особенно внимательно.
Что показало исследование Idealista
По расчётам Idealista, валовая доходность жилья в Италии во втором квартале 2026 года составила 9,7%. Годом ранее показатель был почти таким же — 9,8%.
Среди разных типов недвижимости самыми доходными остаются коммерческие помещения. Покупка магазина или другого торгового помещения под аренду даёт в среднем 12,5% валовой доходности. Офисы показывают 10%, а гаражи и боксы — 8,2%.
То есть жильё не является самым доходным сегментом по проценту. Но именно квартиры чаще интересуют частных инвесторов, особенно тех, кто хочет купить объект для долгосрочной аренды, переезда, ребёнка-студента или сохранения капитала в Италии.
Почему 9,7% — это не чистая прибыль
Главная ошибка инвестора — взять валовую доходность и считать её реальной прибылью. В исследовании сравниваются цены продажи и запрашиваемые арендные ставки. Такой расчёт полезен для понимания рынка, но он не учитывает реальные расходы владельца.
После покупки квартиры инвестор сталкивается с тем, чего нет в красивой общей цифре:
- налоги при покупке;
- нотариус и комиссия агентства;
- ремонт перед сдачей;
- мебель и бытовая техника;
- расходы кондоминиума;
- налоги с арендного дохода;
- пустые месяцы между арендаторами;
- управление объектом, если собственник живёт не в Италии;
- ремонт после арендаторов;
- риск сложной перепродажи.
Именно поэтому объект с валовой доходностью 9–10% может дать значительно меньший чистый результат. Иногда после всех расходов реальная доходность становится в два раза ниже, чем выглядела в объявлении или отчёте.
Где жильё выглядит доходнее всего
Среди городов Италии самые высокие показатели по жилью в исследовании показывают не Милан и не Рим. Лидирует Трапани с валовой доходностью 11,2%. Далее идут Бьелла с 10,7%, Катандзаро с 10,2%, Реджо-ди-Калабрия и Рагуза с показателями выше 10%.
Это важный сигнал: высокая доходность часто появляется не там, где рынок самый дорогой, а там, где цена покупки ниже по отношению к возможной аренде.
Но это не значит, что инвестору нужно автоматически выбирать город с самым высоким процентом. В небольших и менее ликвидных рынках могут быть другие риски: слабее спрос, сложнее продать объект, меньше платёжеспособных арендаторов, больше зависимость от конкретного района и состояния дома.
Что происходит в крупных городах
Среди крупных рынков Италии наиболее высокая валовая доходность жилья указана у Палермо — 8,4%. За ним идут Генуя с 8,0% и Турин с 7,6%. Далее находятся Бари, Рим, Неаполь, Флоренция, Болонья и Милан.
| Город | Валовая доходность жилья | Что это значит для инвестора |
|---|---|---|
| Палермо | 8,4% | высокий показатель среди крупных городов, но важна проверка района и арендаторов |
| Генуя | 8,0% | интересный рынок, но результат сильно зависит от зоны и состояния дома |
| Турин | 7,6% | доступнее Милана и Рима, подходит для расчёта под аренду, но требует проверки дома |
| Бари | 7,4% | южный рынок с хорошим соотношением цены и аренды |
| Рим | 6,9% | большой рынок, но высокая конкуренция и сильная разница между районами |
| Неаполь | 6,6% | активный рынок, но нужна очень точная локальная проверка |
| Флоренция | 5,8% | дорогой рынок, доходность ниже, ликвидность зависит от объекта |
| Болонья | 5,6% | стабильный спрос, но цена входа снижает процент доходности |
| Милан | 5,4% | самый дорогой вход среди крупных рынков, валовая доходность ниже |
Эта таблица хорошо показывает главный парадокс недвижимости. Самый дорогой и известный город не всегда даёт лучший процент. Милан может быть сильным рынком по ликвидности, спросу и престижу, но валовая доходность жилья там ниже, потому что цена покупки очень высокая.
Почему Турин снова интересен инвесторам
Турин в исследовании показывает 7,6% валовой доходности жилья. Это выше, чем в Риме, Неаполе, Флоренции, Болонье и Милане.
Для инвестора это понятный сигнал. Турин остаётся крупным городом северной Италии с университетами, транспортом, рабочими районами, спросом на аренду и более доступным входом по сравнению с Миланом. Но именно доступность может быть ловушкой.
В Турине много старого жилого фонда. Квартира может выглядеть выгодной по цене, но после проверки выясняются расходы на ремонт, слабый энергетический класс, старый лифт, будущие работы по фасаду, высокая кондоминиальная нагрузка или район, где арендный спрос хуже, чем кажется.
Поэтому Турин интересен не тем, что “там доходность выше”. Он интересен тем, что при правильном выборе района и объекта может дать более понятный вход для инвестора. Но считать нужно не город, а конкретную квартиру.
Турин интересен инвесторам не только более доступной ценой входа, но и стабильным спросом на аренду: здесь работают университеты, приезжают студенты, молодые специалисты и семьи, которым нужна квартира не на неделю, а на длительный срок. Поэтому при расчёте доходности важно смотреть не только цену покупки, но и район, транспорт, близость к университетским зонам Турина и реальное качество дома.
Коммерческие помещения: доходность выше, но риск другой
Самый высокий средний показатель в исследовании дают коммерческие помещения — 12,5%. В отдельных городах доходность торговых объектов доходит примерно до 16%.
Но коммерческая недвижимость — это другой тип риска. Здесь важны не только цена и аренда, но и улица, видимость помещения, поток людей, состояние района, тип арендатора, срок договора, возможность смены деятельности и вероятность простоя.
Магазин может давать высокий процент на бумаге, но если арендатор уйдёт, найти нового бывает сложнее, чем для обычной квартиры. Поэтому коммерческие помещения не стоит сравнивать с жильём только по одной цифре доходности.
Офисы и гаражи: почему процент не всё решает
Офисы в среднем показывают 10% валовой доходности, но рынок офисов неоднородный. В одних городах есть спрос на небольшие рабочие пространства, в других сегмент слабее или статистика неполная.
Гаражи и боксы дают 8,2%. Этот сегмент часто кажется простым: меньше ремонт, меньше управление, меньше проблем с жильцами. Но и здесь всё зависит от района, парковочного дефицита, цены входа и реального спроса.
Для частного инвестора гараж может быть понятным небольшим активом, но не всегда он даёт тот уровень ликвидности и роста капитала, который ожидает покупатель.
Как инвестору читать такие рейтинги
Рейтинги доходности полезны как первый фильтр. Они показывают, где аренда по отношению к цене покупки выглядит сильнее. Но покупать по рейтингу нельзя.
Инвестору нужно идти от трёх вопросов:
- Кто будет арендатором? Студент, семья, работник, турист, компания, магазин, офисный пользователь.
- Сколько останется после расходов? Налоги, ремонт, простои, управление, кондоминиум и мебель могут резко снизить доходность.
- Как выйти из инвестиции? Объект нужно будет не только сдавать, но и когда-то продать.
Если объект не проходит эти три проверки, высокая валовая доходность не спасает сделку.
Что ещё важно по теме инвестиций в недвижимость Италии
Доходность 9,7% — это не готовый ответ, а повод проверить расчёт. Для инвестора важны город, район, тип объекта, документы, налоговый режим, расходы после покупки и стратегия аренды.
- Палермо, Генуя и Турин выглядят сильнее по валовой доходности среди крупных городов.
- Милан, Болонья и Флоренция дают меньший процент, но могут быть сильнее по ликвидности отдельных объектов.
- Коммерческие помещения дают высокий процент, но зависят от улицы, арендатора и риска простоя.
- Жильё под аренду проще понять частному инвестору, но оно требует проверки дома, документов и расходов.
- Валовая доходность не заменяет расчёт чистого дохода.
Больше новостей и разборов по рынку жилья смотрите в разделе недвижимость в Италии на NewsEventsTurin.
Где посчитать реальную доходность до покупки
Цифра 9,7% показывает валовую доходность рынка, но не отвечает на главный вопрос инвестора: сколько останется после налогов, ремонта, расходов кондоминиума, простоя, мебели, комиссии, управления и возможных проблем с арендатором.
На LiveToItaly уже есть подробный раздел об инвестициях в недвижимость Италии: как выбирать стратегию, считать доходность, сравнивать города и не принимать решение только по красивой цифре в отчёте.
Если у вас уже есть конкретная квартира или дом, отдельно смотрите расчёт рентабельности: как посчитать ROI, чистую доходность и окупаемость недвижимости в Италии.
Главный вывод простой: высокая доходность в отчёте не означает безопасную покупку. Инвестору нужно считать не средний процент по городу, а конкретный объект со всеми расходами, налогами, простоем, ремонтом и будущей ликвидностью.
FAQ: частые вопросы
Какая доходность жилья в Италии во втором квартале 2026 года?
По данным Idealista, валовая доходность покупки жилья под аренду в Италии составила 9,7% во втором квартале 2026 года.
Это чистая доходность инвестора?
Нет. Это валовая доходность. Она не учитывает налоги, ремонт, простои, расходы кондоминиума, мебель, управление, комиссию агентства и другие реальные затраты владельца.
Какие города дают самую высокую доходность жилья?
Среди городов Италии в исследовании выделяются Трапани, Бьелла, Катандзаро, Реджо-ди-Калабрия и Рагуза. Среди крупных рынков выше выглядят Палермо, Генуя и Турин.
Почему Милан показывает низкую доходность?
В Милане цена покупки высокая, поэтому арендный доход по отношению к стоимости объекта даёт меньший процент. Это не означает, что рынок слабый, но требует другого расчёта.
Турин подходит для инвестиций в аренду?
Турин может быть интересен из-за более доступного входа и спроса на аренду, но нужно проверять район, состояние дома, расходы кондоминиума, ремонт и реальную ликвидность объекта.
Почему коммерческие помещения доходнее жилья?
Коммерческие помещения могут давать более высокий процент, но у них другой риск: зависимость от улицы, арендатора, срока договора, простоя и возможности найти нового арендатора.
Как посчитать реальную доходность объекта?
Нужно учитывать цену покупки, налоги, нотариуса, агентство, ремонт, мебель, расходы кондоминиума, налоги с аренды, простои, управление и будущую перепродажу. Только после этого можно говорить о чистой доходности.
