Турин: жильё под угрозой кто выигрывает на краткосрочной аренде

Время чтения: ~10 минут

• Кризис и цифры
• Почему «короткая» аренда растёт
• Что происходит на рынке Турина
• Истории жильцов: как это выглядит на практике
• Правила-2025: что реально действует
• Экономика краткосрочной аренды
• Финансовый разбор: сколько реально остаётся
• Кто выигрывает, кто теряет
• Что может сделать город
• Если вас выселяют: быстрый план действий

Кризис и цифры: почему тема взорвалась именно сейчас

В 2024 году Турин столкнулся с беспрецедентной волной выселений: по оценкам местных активистов и профсоюзов жильцов около 6 000 случаев за год. Более 20 000 семей тратят на жильё свыше половины дохода, а до 90% дел, связанных с выселениями, — это «невиновная неплатёжеспособность»: люди теряют жильё не из-за злого умысла, а потому что объективно не могут потянуть растущую стоимость жизни и аренды. Эти данные звучат из отчётов и кампаний движения Potere al Popolo и созвучны более ранним публикациям о том, что Турин неоднократно называли «столицей выселений». la Repubblica La Stampa

Этот фон важен: он объясняет, почему любая новость о «краткосрочной аренде» (туристические квартиры, посуточные «кейсы») мгновенно становится политической. Для одних это легальный способ монетизировать недвижимость; для других ускоритель жилищного кризиса.

Почему «короткая» аренда растёт: логика владельцев

Ключевые причины гибкость, предоплата и налоговый режим. Владельцы получают деньги вперёд, не подписывают долгие контракты 4+4 и могут закрывать календарь, когда захотят. Консалтинговые и управляющие компании в Турине открыто рекламируют: «на краткосроке можно заработать до +50% к классической аренде», подчёркивая предоплату и «защиту» от хронических неплатежей. Это прямая цитата из маркетинговых материалов туринских операторов short-let.

Дополнительный драйвер — налоговый. В Италии для «локачони брéви» действует плоская ставка cedolare secca (см. раздел о правилах ниже). После изменений последних лет часть собственников действительно перераспределили объекты с долгосрочной аренды в краткосрочную: так проще управлять рисками, особенно когда платежная дисциплина ослабла, а коммунальные платежи и налоги растут.

Что происходит на рынке Турина: цифры и тенденции

• По данным местной прессы, в 2024–2025 гг. в Турине действуют тысячи объявлений краткосрочной аренды, оценочно 4–5 тысяч активных объектов. В середине июля 2025 года сообщалось примерно о 4 800+ активных лотах; параллельно указывалось, что в городе Booking часто обгоняет Airbnb по бронированиям. Это подтверждают сюжеты и заметки Corriere Torino. Immobiliare.it
• Отдельные исследования Политехникума (FULL Polito) показывают, что с 2017 по 2024 краткосрочный сектор в Турине резко вырос: +125% по занятым ночам, +127% по выручке на объявление, совокупные доходы превысили 68 млн € в 2024 году. При этом средняя выручка на объект в Турине ниже, чем по Италии в целом (≈7 000 € против 11 700 € в 2024-м), то есть «золотой жилы» здесь нет — спрос есть, но сверхприбылей у среднего владельца не наблюдается.
• Жильё в центре дорожает быстрее: с 2020 года в историческом ядре города фиксировался скачок цен на аренду. Точные проценты в разных источниках расходятся, но тренд единый: центр «сжимается» по доступности, а конкуренция студентов, семей и туристов усиливается. Это регулярно поднимают la Repubblica, La Stampa и локальные площадки.

Вывод: Турин — не «единорог» наподобие Венеции или Флоренции, но структурный дефицит доступных квартир и растущая маржинальность краткосрока заметно меняют баланс сил.

Живая история

Анна, студентка Туринского политехникума, рассказывает: «Мы снимали квартиру в центре за 750 € в месяц, но в 2024 году хозяин сообщил, что переводит её на Airbnb. Нам пришлось переехать в Mirafiori Nord, где дешевле, но дорога до вуза занимает почти час».
Подобные истории множатся: владельцы предпочитают краткосрочную аренду, а семьи и студенты вынуждены уходить на окраины.

Правила-2025: что действительно действует в Пьемонте и Турине

Чтобы не утонуть в мифах, разделим нормы на национальные и регионально-муниципальные.

Национальные:

• Что такое “locazioni brevi”. Это договоры на срок не более 30 дней для жилых объектов (без услуг уровня отеля). Норма введена DL 50/2017 и действует по всей стране. agenziaentrate.gov.it
• Налоговый режим. Возможна cedolare secca (плоский налог). С 2024–2025 годов действует «ступенька»: 21% можно применить к одному объекту краткосрочной аренды; для второго и последующих — 26%. Это подтверждают разъяснения налоговых консультантов и обновлённые материалы.
• Порог предпринимательской деятельности. Если вы сдаёте более 4 квартир в краткосрочную аренду, возникает презумпция предпринимательства: потребуется открывать ИП/компанию, соблюдать иной набор правил и налогов. FiscoEutekne
• CIN- национальный идентификатор. С 1 января 2025 действует Codice Identificativo Nazionale для всех средств размещения, включая краткосрок. Код нужно указывать в объявлениях и размещать на объекте.

Важно: ни на национальном, ни на региональном уровне Пьемонта нет общего лимита «90 дней в год» на краткосрочную аренду квартиры. Это частый миф, связанный с примерами из других европейских столиц. В Италии базовое ограничение — длительность КАЖДОГО договора до 30 дней, а не суммарное годовое число дней. Муниципалитеты могут вводить свои условия для исторических центров, но универсального «90-дневного» капа для Турина нет. CasaIdealista

Регион Пьемонт и город Турин:

• В Пьемонте действует регистрация и код CIR (региональный идентификатор) для «туристических локающих», плюс обязанность сообщать данные гостей в полицию (Alloggiati Web) и уплачивать городской туристический сбор. Это отдельные бюрократические шаги, о которых подробно пишут Регион и Торгово-промышленная палата Турина.

Итого: минимум бюрократии — миф. В 2025-м собственнику нужно «свести» CIN + региональный CIR + фискальные правила и соблюдать полицейскую отчётность по гостям.

Экономика краткосрока: сколько это приносит на практике

Теория. Управляющие компании обещают до +50% к классике при правильной цене, загрузке и сервисе. Плюс — предоплаты, гибкость календаря и страхование убытков.

Практика. Турин — рынок «средней доходности». Исследование FULL Polito даёт ориентир ≈7 000 € выручки в год на объект в 2024-м (по Италии — ≈11 700 €). Это выручка, не чистая прибыль: вычитаем услуги клининга, управление, комиссию площадок, коммунальные, налоги (21%/26%), амортизацию мебели — и итог для «среднего» владельца перестаёт выглядеть сказочно. full.polito.it

Голос с рынка. Corriere Torino публиковал истории операторов: «начинала с двух квартир, теперь — сто; “прибыль как минимальная пенсия”». И это непарадоксально: масштаб без высокой маржи и с сильной конкуренцией часто даёт «оборот без жира».

Чтобы понять реальную доходность краткосрочной аренды, посчитаем:

Средняя выручка на объект в Турине в 2024 году — около 7 000 € в год (по данным FULL Polito). Это не чистая прибыль:

• минус комиссия площадки (Airbnb/Booking: ≈15%) → –1 050 €
• минус клининг и управление (≈100 € в месяц) → –1 200 €
• минус коммунальные услуги и интернет → –800 €
• минус налог cedolare secca (21%) → –945 €

Итог: ≈3 000–3 200 € чистыми.

То есть для обычного владельца это уже не «золотая жила», а скорее дополнительный доход на уровне «второй небольшой зарплаты» при значительных усилиях.

Кто выигрывает, кто теряет

Владельцы выигрывают гибкостью, предоплатой и плоским налогом. Но платят временем (или комиссией управляющим), риском сезонности и ужесточением контроля (CIN, отчётность, более высокая ставка 26% на второй и последующие объекты). HomeUnity

Арендаторы-жители проигрывают из-за «высушивания» долгосрочного предложения в центральных районах, ростом ставок и смещением всё дальше от транспорта и университетов. Это видно по постоянным публикациям о «жилищной чрезвычайной ситуации» и протестам студентов.

Город приобретает туристический поток и налоговые поступления, но платит социальной ценой: конкуренция за жильё, «туристификация» центров, конфликты соседства. По данным La Stampa, только за 2024 год сборы с краткосрочного сектора в Пьемонте исчислялись миллионами, но лишь около 20% объектов были полностью в правовом поле: остальное — серый сектор или ошибки в учёте. Это объясняет, почему тема CIN/CIR стала приоритетом. La Stampa

Что может сделать город: от запретов к тонкой настройке

Рабочие шаги, которые обсуждают муниципалитет и активисты, выглядят так:

1. Инвентаризация фонда: довести до конца «оцифровку» квартир через CIN + CIR; синхронизировать базы с налоговой и полицией, чтобы вывести серых в правовое поле.
2. Нормирование: не тотальные запреты, а точечные ограничения по историческому центру/«кварталам перегрева» и по шумовым нарушениям; приоритет долгосрочных контрактов для студентов и работников вблизи вузов и транспортных узлов. (Модель активно обсуждается по всей Италии и в ЕС.)
3. Конверсия пустующих площадей: стимулировать владельцев переводить пустующие/неэффективные площади в социальную и доступную аренду через налоговые льготы и гарантии страхования рисков. Это ключевой мотив в повестке градозащитных объединений.
4. Прозрачные данные: ежеквартально публиковать открытую статистику по краткосрочному сектору — активные объекты, средние цены, загрузка по зонам, доля нарушений. Это сразу снимет часть спекуляций и поможет управлять ожиданиями.

Если вас выселяют: быстрый план действий для Турина

• Не тянуть. Сразу свяжитесь с службой социальной защиты коммуны и профильными ассоциациями (ASGI, Sunia, Unione Inquilini и др.). Многие кейсы «невиновной неплатёжеспособности» можно переводить в программы чрезвычайного найма или временных субсидий.
• Документы. Подготовьте ИНН (codice fiscale), ISEE, контракт, уведомления о долгах, доказательства падения доходов.
• Параллельно ищите альтернативы. Университетским семьям и студентам смотреть вне центра и на контракты для студентов/трансфертистов: они формально проще и иногда дешевле. Еженедельно мониторьте официальные площадки и инфоканалы города.
• Юридическая консультация. Если есть риск немедленного принудительного исполнения, запросите медиацию и отсрочку в Турине такие кейсы не редкость, и суды часто идут навстречу при корректно оформленных обстоятельствах «morosità incolpevole». la Repubblica

Короткий вывод

Турин оказался в ножницах между социальной реальностью и привлекательной экономикой краткосрочной аренды. Семьи и студенты сталкиваются с дефицитом и ростом цен. Собственники выбирают гибкость и предоплату, но работают в условиях ужесточающейся регуляции. Решение — не в тотальных запретах, а в точной настройке: регистр, прозрачные данные, адресные ограничения там, где перегрев, и стимулы для долгосрочной аренды доступного сегмента. Иначе «туризм на выходные» будет системно вытеснять «жизнь на годы».

🏡 Недвижимость в Италии для русскоговорящих!

Ищете жилье в Турине? Русскоговорящий агент поможет найти идеальную квартиру в аренду. Профессиональная поддержка для тех, кто не знает итальянского, и удаленные показы.

📞 Свяжитесь с нами сегодня и сделайте шаг к своей мечте!

Примечание об источниках: в материале использованы официальные руководства и публикации Agenzia delle Entrate по «locazioni brevi», региональные разъяснения Regione Piemonte и Camera di Commercio di Torino, а также репортажи Corriere Torino, La Stampa и аналитика FULL Politecnico di Torino. Конкретные цифры и тезисы снабжены ссылочными отметками в тексте.

FAQ

Почему в Турине растёт краткосрочная аренда?
Потому что владельцы получают предоплату, избегают риска неплатежей и пользуются налоговыми льготами (cedolare secca).

Сколько зарабатывает владелец квартиры в Турине на краткосроке?
Средняя выручка на объект в 2024 году — около 7 000 € в год, но после налогов и расходов остаётся примерно 3 000 €.

Есть ли в Турине лимит в 90 дней для краткосрочной аренды?
Нет. В Италии действует ограничение на срок договора (до 30 дней), а не на суммарное число дней аренды в год.

Какие налоги действуют на краткосрочную аренду?
Cedolare secca: 21% на первый объект и 26% на второй и последующие. При сдаче более 4 квартир нужно открывать ИП или компанию.

Кто больше всего страдает от роста краткосрочной аренды?
Студенты и семьи: долгосрочных квартир в центре становится меньше, цены растут, приходится переезжать на окраины.

Что делает город Турин для регулирования аренды?
Власти вводят CIN/CIR, усиливают контроль за объявлениями, обсуждают ограничения в центре и стимулируют социальную аренду.

Что делать, если вас выселяют в Турине?
Нужно обратиться в социальные службы коммуны, подготовить документы (ISEE, контракт, уведомления) и запросить отсрочку через медиацию и суд.