Обновлено: 7 января 2026
Покупка квартиры или дома в Италии кажется сложной только до тех пор, пока у вас нет понятного плана. На практике все держится на трех вещах: правильные документы, правильные проверки и правильная последовательность шагов. Этот хаб — базовая “карта сделки”: от выбора объекта до подписания у нотариуса и регистрации права собственности.
Если вам нужен отдельный разбор под Турин — мы сделаем это отдельной страницей и будем вести на нее трафик из этого хаба: покупка квартиры в Турине.
Якорное меню
- Кто может купить недвижимость в Италии
- Этапы покупки: от выбора до регистрации
- Что проверить до задатка
- Документы покупателя и продавца
- Налоги и расходы: что платится сверху
- Нотариус: когда подключать и что он делает
- Ипотека и покупка в кредит
- Турин и Север Италии: нюансы по рынку
- FAQ: 7 коротких ответов
Кратко
- Главный риск почти всегда в проверках до задатка: не торопитесь “закрепить” объект без ясных документов.
- Нотариус обязателен на финальном шаге: именно он оформляет акт и регистрирует право собственности.
- Расходы “сверху” — это не только услуги нотариуса: налоги, реестры, переводчик, банк, агент, техпроверки.
- Иностранцу важно заранее подготовить налоговый код и документы по происхождению денег.
- Турин и Север часто выгоднее по цене и аренде, но в старом фонде ключевое — законность перепланировок и соответствие документов.
Кто может купить недвижимость в Италии
В Италии недвижимость покупают и резиденты, и нерезиденты. На практике важнее не статус “где живете”, а два вопроса: сможете ли вы легально провести платежи и сможете ли собрать документы для нотариуса и банка (если есть кредит).
Что обычно нужно заранее:
- Налоговый код (codice fiscale) — без него вы не оформите покупку и платежи.
- Документ личности (паспорт или карта резидента).
- Понятное происхождение средств — документы, которые объясняют, откуда деньги на покупку.
Этапы покупки: от выбора до регистрации
Ниже — стандартный сценарий сделки. На мобильном таблица прокручивается вбок.
| Шаг | Что вы делаете | Что важно проверить | Документы/результат |
|---|---|---|---|
| 1. Выбор объекта | Смотрите варианты, сравниваете районы, транспорт, состояние дома | Не влюбляться в “красивые фото” до документов | Список 3-5 финальных объектов |
| 2. Проверки до задатка | Запрашиваете документы по объекту и продавцу | Собственность, обременения, кадастр, законность перепланировок | Понимание рисков и “красных флагов” |
| 3. Закрепление условий | Фиксируете цену, сроки, что остается в квартире | Условия возврата задатка и основания для выхода из сделки | Письменные условия, понятные обеим сторонам |
| 4. Предварительный договор | Вносите задаток, согласуете финальные детали | Сроки, штрафы, условия ипотеки, документы продавца | Подписанный предварительный договор |
| 5. Финальный акт у нотариуса | Подписываете акт купли-продажи (rogito) и оплачиваете остаток | Финальные проверки и корректность платежей | Официальная покупка и передача права |
| 6. Регистрация | Нотариус подает данные в реестры и закрывает формальности | Сроки, квитанции, итоговые подтверждения | Регистрация права собственности |
Что проверить до задатка
Самая частая ошибка — дать деньги “чтобы не ушло”, а потом выяснить, что у объекта есть проблемы. Перед задатком проверьте минимум:
- Кто собственник и кто подписывает документы: совпадают ли данные, есть ли доли, наследство, согласия.
- Обременения: ипотеки, аресты, ограничения, судебные споры.
- Кадастр и соответствие: реальная планировка должна совпадать с документами.
- Законность работ: перепланировки, пристройки, изменения внутри квартиры.
- Расходы дома: текущие платежи, крупные будущие работы, долги по общему дому.
Если вы покупаете в старом фонде (особенно в городах Севера Италии), пункт “законность работ” часто решает все: красивый ремонт не спасает, если документы “не бьются”.
Документы покупателя и продавца
Ниже — практичный список. На мобильном таблица прокручивается вбок.
| Кому | Что обычно нужно | Комментарий |
|---|---|---|
| Покупателю | Паспорт/карта резидента, налоговый код, документы по происхождению денег | Для нерезидентов особенно важна “чистая” логика переводов |
| Продавцу | Право собственности, сведения об обременениях, документы по объекту и дому | Нотариус будет сверять данные перед актом |
| Объекту | Кадастровые данные, соответствие планировки, подтверждения законности работ | Частая причина срыва сроков — “документы не совпадают с фактом” |
Налоги и расходы: что платится сверху
Покупатель почти всегда платит не только цену квартиры. Сверху добавляются налоги и сопутствующие расходы. Чтобы не ошибиться с бюджетом, ориентируйтесь не на “сколько стоит нотариус”, а на общий расчет сделки.
Мы вынесли это в отдельный расчетный хаб: расходы при покупке недвижимости в Италии. Там удобно сравнить сценарии “для жизни”, “для инвестиций”, “с ипотекой”.
Нотариус: когда подключать и что он делает
В Италии без нотариуса финальная покупка невозможна. Но хороший сценарий — подключать нотариуса не в последний день, а заранее: так вы снимаете риски до задатка и понимаете сроки.
Полный разбор мы собрали отдельным хабом: Нотариус в Италии: цены, этапы сделки, документы и как выбрать специалиста.
Ипотека и покупка в кредит
Если вы покупаете с ипотекой, добавляются два слоя: требования банка и дополнительные проверки. Сроки почти всегда длиннее, поэтому “держать” объект лучше правильным договором и четкими условиями, а не устными обещаниями.
- Планируйте запас по времени: банк, оценка, документы, согласования.
- Сразу согласуйте платежи: откуда деньги, как идут переводы, какая схема по банку.
- Фиксируйте условие кредита в документах, чтобы не потерять задаток, если банк не одобрит.
Турин и Север Италии: нюансы по рынку
Если вы смотрите Турин, Пьемонт и соседние регионы, часто есть хороший баланс “цена — качество — аренда”. Но в реальности решают детали: состояние дома, документы по перепланировкам, расходы по дому и транспортная доступность.
Мы готовим отдельный локальный разбор, куда будем вести из этого хаба: покупка квартиры в Турине.
Что еще может заинтересовать
- Недвижимость в Италии: главный хаб
- Нотариус в Италии: полный гид
- Расходы при покупке: налоги и “сколько сверху”
- Инвестиции в недвижимость в Турине: что важно знать
- Купить квартиру в Турине за 40K
FAQ: 7 коротких ответов
1) Можно ли купить недвижимость в Италии без нотариуса?
Нет. Финальный акт купли-продажи подписывается у нотариуса и затем регистрируется.
2) Когда вносить задаток?
Только после базовой проверки документов по объекту и продавцу, чтобы не “зафиксировать” проблемы.
3) Какие документы нужны иностранцу?
Документ личности, налоговый код и подтверждения происхождения денег. Точный список зависит от ситуации и банка.
4) Что чаще всего срывает сроки сделки?
Несовпадение документов с фактической планировкой, неготовность продавца по бумагам и задержки по банку.
5) Сколько денег нужно “сверху” цены квартиры?
Зависит от сценария, но почти всегда есть налоги и регистрационные расходы, плюс нотариус и сопутствующие услуги.
6) Нужен ли переводчик у нотариуса?
Если вы не уверенно понимаете юридический итальянский, переводчик помогает исключить ошибки и спорные трактовки.
7) Где лучше покупать: Турин или Милан?
Милан чаще дороже, Турин часто дает лучшее соотношение “цена — качество — аренда”, но выбор зависит от цели покупки.
Вывод
Чтобы покупка недвижимости в Италии прошла спокойно, вам нужен не “счастливый случай”, а понятный порядок действий: проверки до задатка, корректные документы и план по финальному этапу у нотариуса. Если вы покупаете в Турине и на Севере Италии, уделяйте особое внимание соответствию документов и законности работ — это главный источник лишних расходов и задержек.
Официальный ресурс: Национальный совет нотариусов Италии (Notariato)