Кондоминиум и чрезвычайные расходы: новые правила
Владельцы недвижимости в Италии часто сталкиваются с ситуацией: администратор кондоминиума заказывает срочные работы без согласия собрания жильцов. Кто должен платить за такие расходы?
В июле 2025 года Кассационный суд Италии (Corte di Cassazione) вынес важное решение, которое разъясняет полномочия администратора и правила распределения расходов.
Что постановил Кассационный суд
- Срочность работ позволяет администратору действовать без предварительного согласия.
- Но даже при срочности расходы остаются «чрезвычайными» (spese straordinarie).
- Чтобы они стали обязательными для жильцов, необходимо их утверждение на собрании.
- Без ратификации жильцы могут отказать в оплате.
💡 Переходный вопрос: значит ли это, что администратор рискует собственными деньгами?
Пример судебного дела
В рассмотренном случае администратор заказал укрепление общих частей здания, считая ситуацию опасной.
- Работы начались без одобрения жильцов.
- Несколько владельцев отказались платить.
- Спор дошёл до Кассационного суда.
⚖️ Итог: расходы были признаны «чрезвычайными», и без собрания их нельзя навязать собственникам.
Когда администратор может действовать сам
Администратор вправе действовать только при:
- угрозе безопасности здания;
- необходимости предотвратить аварии;
- риске нанесения ущерба людям.
Однако его обязанность созвать собрание в кратчайшие сроки и документально подтвердить срочность.
Как распределяются расходы жильцов
| Тип работ | Кто утверждает | Кто платит |
|---|---|---|
| Обычные (pulizia, utenze) | администратор | жильцы автоматически |
| Чрезвычайные (ristrutturazione, lavori urgenti) | собрание жильцов | жильцы после ратификации |
| Работы без ратификации | администратор | рискует оплатить сам |
Какие статьи Гражданского кодекса применимы
- ст. 1130 c.c. — полномочия администратора (обычные расходы);
- ст. 1135 c.c. — собрание утверждает чрезвычайные работы, даже срочные;
- ст. 1134 c.c. — расходы жильца возмещаются, только если они действительно неотложные;
- ст. 63 disp. att. c.c. — план распределения расходов нужен для взыскания через суд.
Практические последствия
- Администратор может быстро реагировать, но должен отчитаться.
- Жильцы защищены: без собрания никто не может навязать им крупные расходы.
- Если работы действительно срочные, суд признает их необходимость.
Что ещё может заинтересовать
- Что делать, если сосед не платит за кондоминиум?
- Как оспорить решение собрания жильцов?
- Можно ли требовать компенсацию за ущерб от плохого управления кондоминиумом?
Заключение
Решение Кассационного суда подчёркивает баланс: администратор обязан заботиться о безопасности, но финансовые решения остаются за собранием жильцов.
👉 Если вы живёте или инвестируете в Италию и хотите разобраться в правилах кондоминиума, команда LiveTOitaly поможет вам с консультацией и юридическим сопровождением.
FAQ
- Может ли администратор оплатить работы без собрания?
Да, но только срочные. Обязательность оплаты жильцами возникает после ратификации. - Должны ли жильцы платить за работы, если собрание не одобрило их?
Нет, расходы остаются на администраторе. - Что делать, если администратор потратил деньги неправомерно?
Жильцы могут оспорить действия и отказать в возмещении. - Какие статьи закона регулируют расходы в кондоминиуме?
Ст. 1130, 1134, 1135 ГК Италии и ст. 63 disp. att. c.c. - В чём разница между обычными и чрезвычайными работами?
Обычные утверждает администратор, чрезвычайные собрание жильцов. - Можно ли взыскать деньги через суд?
Да, но только если есть решение собрания. - Что изменилось после решения 2025 года?
Кассация подтвердила: срочность ≠ автоматическая обязанность жильцов.
