Опустевшие улицы Турина: как торговля уступает жилью
- Введение: новый урбанистический феномен
- Почему закрываются магазины в Турине
- Сколько магазинов стали квартирами
- Как меняется назначение коммерческой недвижимости
- Влияние на городскую среду и районы
- Это шанс для инвесторов или ловушка?
- Реакция властей и планы PRG
- Выводы и советы
Помните постсоветскую заветную мечту? Купить магазинчик на «первом» этаже, и над ним сразу квартиру…
Город Турин сталкивается с необычным и тревожным явлением: коммерческие помещения массово закрываются и переделываются в жилые. Этот тренд затрагивает как центральные улицы, так и жилые кварталы. В статье разберёмся, почему магазины исчезают, кто и зачем переделывает их в жильё, и что это значит для будущего города.
Введение: новый урбанистический феномен
Процесс трансформации городских улиц называют десертификацией коммерции (по аналогии с desert — пустыня). Суть явления — в резком снижении числа работающих магазинов и сервисов на первых этажах зданий. Они уступают место квартирам, особенно в районах с высоким спросом на жильё.
Это заметно не только в Турине, но и в Милане, Болонье, Флоренции. Однако в Турине этот процесс приобрёл особенно острые формы. В 2024 году мэр города лично заявил, что «улицы становятся пустыми, как в постпандемические времена».
Почему закрываются магазины в Турине
- Повышение арендных ставок
- Уход мелких торговцев из-за конкуренции с онлайн-магазинами
- Снижение потока клиентов на отдельных улицах
- Изменение потребительских привычек (доставка, маркетплейсы)
Кроме того, многие помещения пустуют, потому что арендаторы боятся высокой коммуналки и налогов. Это особенно касается бывших баров, салонов, магазинов одежды.
Сколько магазинов стали квартирами
Согласно последним данным Comune di Torino, только за 2023 год:
- Более 320 помещений поменяли назначение
- Из них 210 стали полноценными жилыми квартирами
- 70 использованы как «affitto breve» (краткосрочная аренда для туристов)
Это официальные цифры. Реальные могут быть выше, если учесть нелегальные перепланировки.
Как меняется назначение коммерческой недвижимости
В Италии действует система cambio di destinazione d’uso изменение назначения помещения. Для этого нужно:
- Получить согласие Comune
- Провести архитектурное обследование
- Обеспечить соответствие помещения санитарным и техническим нормам
- Зарегистрировать изменение в катастре
Обычно этим занимаются геометры, архитекторы и специалисты по недвижимости.
Влияние на городскую среду и районы
Переход от магазинов к квартирам меняет не только архитектуру, но и повседневную жизнь:
- Снижается уровень уличной жизни и безопасности
- Падает ценность улиц как общественного пространства
- Новые жильцы не обеспечивают ту же социальную динамику, что и бизнес
Мэрия Турина уже назвала это явление «социально опасным», особенно для районов, где когда-то кипела жизнь.
Это шанс для инвесторов или ловушка?
С одной стороны, покупка бывшего магазина и переделка в квартиру привлекательная схема:
- Цена покупки ниже, чем у стандартного жилья
- Расходы на перепланировку могут окупиться при сдаче в аренду
Но есть и риски:
- Не каждое помещение можно легально изменить
- Высокие расходы на приведение к нормам жилья
- Не все помещения получают разрешение на cambio d’uso
Реакция властей и планы PRG
Городской план (PRG — Piano Regolatore Generale) требует срочной корректировки. Власти обсуждают:
- Запрет на дальнейшее изменение назначения в исторических улицах
- Стимулы для открытия новых магазинов (налоговые льготы, субсидии)
- Восстановление баланса между жильём и услугами в районах с высоким уровнем конверсии
Ведутся консультации с URBAN LAB Torino и Politecnico di Torino.
Выводы и советы
Десертификация коммерции в Турине тревожный сигнал. Город теряет живую ткань на уровне улиц. Для инвесторов и собственников помещений это может быть как возможностью, так и ошибкой, если игнорировать юридические и социальные последствия.
Если вы планируете:
- Купить коммерческое помещение и переделать в жильё
- Вложиться в район, где уже пошёл процесс десертификации
- Сдать бывший магазин в аренду под студию или туристическое жильё
Обратитесь за консультацией к профессионалам. Мы подскажем:
- Какие помещения можно легально переделать
- Сколько стоит cambio di destinazione d’uso
- Как оформить всё официально и избежать проблем с Comune и Agenzia delle Entrate
❓ Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Почему в Турине закрываются магазины?
Из-за высоких арендных ставок, снижения спроса, конкуренции с онлайн-торговлей и изменений потребительских привычек.
Можно ли переделать магазин в квартиру в Италии?
Да, с согласия муниципалитета, соблюдением санитарных и архитектурных норм и официальной регистрацией изменения назначения.
Сколько стоит cambio di destinazione d’uso?
Стоимость зависит от состояния помещения, района, проекта и сборов. В среднем от 3 000 до 10 000 евро.
Стоит ли инвестировать в бывшие магазины в Турине?
Возможность есть, но важно учитывать юридические риски, ограничения по изменению назначения и потенциальные сложности с перепланировкой.
Как власти Турина реагируют на массовую перепланировку магазинов?
Они обсуждают запреты на cambio d’uso в исторических улицах и ввод налоговых стимулов для поддержки уличной торговли.
