Запрет keybox в Милане и новые правила check-in для краткосрочной аренды в Италии

Обновлено: 05.12.2025, Милан

• Что такое keybox и зачем их запретили
• Решение Милана: где keybox теперь вне закона
• Новые правила check-in: что решил Consiglio di Stato
• Что делать владельцам квартир и управляющим
• Соседи, декор и overtourism: скрытая причина ужесточений
• Что ждать в 2026 году владельцам affitti brevi
• FAQ: 7 главных вопросов про keybox и check-in

Что такое keybox и зачем их запретили

Keybox — это небольшая коробка с кодом, куда владелец квартиры кладёт ключи. Гость получает комбинацию, открывает ящик и заселяется без личной встречи. Для хозяев краткосрочной аренды это стало символом удобства: не нужно ехать ночью в центр, ждать рейсы и подстраиваться под каждый check-in.

Для городов всё выглядит иначе. На стенах домов, решётках, воротах и даже дорожных знаках появляются десятки однотипных коробочек. В подъездах постоянно чемоданы, соседи не знают, кто живёт рядом, а туристический поток превращает обычный дом в мини-отель. Власти и кондоминиумы все чаще воспринимают keybox как знак «дикого» туризма и стихийных affitti brevi, которые не уважают ни соседей, ни общий вид улицы.

Решение Милана: где keybox теперь вне закона

Городской совет Милана внёс изменения в регламент городской полиции и решил от грязных фасадов с десятками коробочек перейти к более аккуратной модели. Через 30 дней после публикации решения, то есть в начале 2026 года, в Милане запрещается размещать keybox:

• на фасадах домов, которые видны с улицы;
• на воротах, решётках и ограждениях, выходящих на общественное пространство;
• на дорожных знаках, опорах освещения и других элементах, принадлежащих городу.

За каждую неубранную keybox предусмотрен административный штраф от 100 до 400 евро. Аналогичный подход уже действует во Флоренции и Риме. Логика простая: улица и фасад — это не частная рекламная доска, а общее пространство, за которое отвечает город.

Внутри частной зоны, во внутреннем дворике или в техническом помещении кондоминиума, keybox формально могут остаться, если не нарушают местные правила. Но важно понимать: даже там нельзя продолжать старый сценарий полностью анонимного self check-in без контроля личности гостя. Эту часть теперь регулируют общенациональные нормы.

Новые правила check-in: что решил Consiglio di Stato

Параллельно с городскими запретами на keybox своё слово сказала национальная юстиция. Consiglio di Stato подтвердил линию Министерства внутренних дел: гостя нужно идентифицировать визуально. Классическая схема «прислал фото документа — получил код от keybox — тихо зашёл в квартиру» больше не считается безопасной.

При этом визуальная идентификация не привязана только к личной встрече. Суд признал допустимыми цифровые решения:

• видеодомофон с возможностью показать документ в реальном времени;
• видеозвонок через мессенджер или специальное приложение;
• другие системы, которые позволяют в момент заезда увидеть лицо гостя и сверить его с документом.

Ключевой принцип — не способ, а результат. Хозяин или управляющий должен убедиться «здесь и сейчас», что человек, который входит в квартиру, это тот же человек, чьи данные переданы в системе портала для регистрации гостей. Просто хранить в телефоне фото паспорта и продолжать «немой» self check-in уже нельзя.

Что делать владельцам квартир и управляющим

Для владельцев квартир и управляющих краткосрочной арендой новые правила означают одно: модель «полностью безконтактный self check-in через keybox» уходит в прошлое. Нужно перестроить процессы так, чтобы сохранить комфорт для гостей и при этом не нарушать закон.

• Убрать keybox с фасада. Если квартира в Милане, Риме, Флоренции или другом городе с ограничениями, keybox на внешней стене, воротах или столбе нужно снять до начала действия запрета, чтобы не копить штрафы.
• Продумать визуальную идентификацию. Решите, как вы будете видеть гостя: личная встреча в удобное время, видеодомофон, видеозвонок перед выдачей кода или открытием двери.
• Обновить инструкции на платформах. В описании на Airbnb, Booking и других сервисах стоит честно прописать, что check-in проходит с видеоподтверждением личности или личной встречей, а keybox используется только как технический элемент после контроля.
• Поговорить с кондоминиумом. Спокойные соседи — половина успеха. Лучше заранее объяснить, что вы соблюдаете новые правила, не оставляете keybox на фасаде и идентифицируете гостей.

Хозяева, которые будут продолжать работать «по старым схемам», рискуют не только получить штраф за коробочку на стене, но и столкнуться с проверками по линии идентификации гостей и безопасности. Для тех, кто относится к аренде как к бизнесу и готов немного перестроиться, новые правила — шанс выглядеть профессиональнее на фоне хаотичных конкурентов.

Соседи, декор и overtourism: скрытая причина ужесточений

Официально города говорят о декоре и порядке на улицах. Но за этой формулировкой скрываются два очень человеческих мотива: усталость соседей от бесконечных чемоданов и тревога за безопасность. Когда в доме постоянно меняются люди, никто толком не знает, кто живёт рядом, кто отвечает за ночной шум и кто вообще хозяин квартиры.

Keybox на каждом углу стали визуальным символом overtourism. Для муниципалитета это знак того, что жильё массово превращают в мини-отели, вытесняя долгосрочных жильцов и подогревая цены на аренду. Для полиции — это лишняя головная боль с контролем потока людей, которые заходят и выходят без единой проверки. Отсюда и двойной ответ: убрать коробки с улиц и вернуть хостов к личной или цифровой ответственности за check-in.

Что ждать в 2026 году владельцам affitti brevi

Запрет keybox в Милане и решение Consiglio di Stato — не разовая история, а часть общего тренда. В 2026 году можно ожидать, что:

• другие города будут копировать миланскую и флорентийскую модель и убирать keybox с фасадов;
• платформы бронирования начнут активнее требовать от хостов понятных процедур идентификации гостей;
• кондоминиумы будут чаще жаловаться на «дикие» affitti brevi, если видят keybox и постоянный трафик чемоданов;
• гостям придётся привыкнуть к тому, что заселение — это не просто код в приложении, а короткая видеосвязь или встреча.

Для инвесторов и собственников полезно относиться к этим изменениям как к фильтру. Те, кто работают прозрачно, с понятными правилами, останутся и смогут повышать качество сервиса. Те, кто пытается «тихо сдавать» без регистрации, без check-in и с keybox на каждом столбе, будут всё чаще попадать под проверки и штрафы.

FAQ: 7 главных вопросов про keybox и check-in

1. Полностью ли запрещены keybox в Италии?

Нет. Запреты касаются прежде всего размещения keybox в общественных пространствах и на внешних частях зданий, которые видны с улицы. Внутри частной зоны, не выходящей на публичное пространство, keybox могут использоваться, если не нарушают местные правила. Но даже там старый сценарий self check-in «только по коду» уже не соответствует требованиям по идентификации гостей.

2. Что именно запретил Милан в отношении keybox?

Милан запретил размещать keybox на фасадах, воротах, решётках и других конструкциях, выходящих на улицу, а также на объектах городской инфраструктуры. За каждую неубранную keybox предусмотрен штраф от 100 до 400 евро. Решение вступает в силу примерно с начала января 2026 года, после 30 дней с момента публикации.

3. Можно ли по прежнему делать полностью удалённый check-in?

Полностью «немой» check-in, когда гость только присылает фото документа, получает код и заходит в квартиру, больше не соответствует требованиям. Гостя нужно идентифицировать визуально: лично или через видеосвязь. После этого можно давать код от умного замка или keybox, но контроль личности должен быть в момент заезда.

4. Разрешён ли check-in через видео и умные домофоны?

Да. Consiglio di Stato допускает цифровые решения при условии, что они позволяют увидеть гостя в реальном времени и сверить его лицо с документом. Это может быть видеодомофон, видеозвонок через приложение или другая система. Главное — не хранящееся где то фото, а живое подтверждение личности в момент заселения.

5. Что будет, если оставить keybox на фасаде и продолжать старую схему?

В городах, где действуют запреты, за keybox на фасаде или на элементах, принадлежащих городу, можно получить административный штраф и требование немедленно снять устройство. Если при этом вы заселяете гостей без визуальной идентификации, возрастает риск проверок по линии безопасности и регистрации постояльцев.

6. Как лучше организовать check-in, чтобы не потерять удобство и не нарушать закон?

Рабочий вариант: заранее получить данные документа, а в момент заезда провести короткий видеозвонок или использовать видеодомофон для проверки личности. После этого вы даёте гостю код от умного замка или открываете дверь удалённо. Все шаги стоит честно описать в объявлении, чтобы гость понимал процедуру ещё до бронирования.

7. Как эти изменения скажутся на доходности краткосрочной аренды?

Тем, кто привык к полностью автоматическому self check-in и не вкладывается в управление, будет сложнее. Придётся тратить немного больше времени на приём гостей и настройку систем. Зато рынок станет более прозрачным: квартиры с понятными правилами, нормальным check-in и уважением к дому будут цениться выше, чем «дикие» объекты с ключами на столбе и вечеринками до утра.