Обновлено: 06.01.2026
Cedolare secca (чедоляре секка) — это режим, при котором доход от аренды жилья облагается фиксированной ставкой вместо прогрессивного IRPEF. На практике это часто самый понятный и выгодный вариант для арендодателя, но он подходит не всем: есть ограничения по типу аренды, статусу собственника и даже по тому, можно ли индексировать плату.
- Навигация по статье
- Кратко: что важно запомнить
- Что такое cedolare secca и что она заменяет
- Ставки 21% и 10% в 2025
- Кому подходит и кому нельзя
- Договор canone concordato и ставка 10%
- Краткосрочная аренда: где чаще путаются
- Как оформить: регистрация договора и выбор режима
- Как платить и где отражать в декларации
- Топ ошибок и штрафные риски
- FAQ: 7 коротких ответов
- Что ещё может заинтересовать
Кратко: что важно запомнить
- Cedolare secca — фиксированный налог на доход от аренды жилья вместо IRPEF.
- В классической аренде чаще встречаются ставки 21% и 10% (для договоров по согласованной ставке).
- При выборе режима не платят регистрационный налог и гербовый сбор при регистрации договора. Это подтверждает Agenzia delle Entrate.
- Главный минус: при cedolare secca арендодатель обычно отказывается от индексации (например, ISTAT) на период действия договора.
- Если сомневаетесь, считайте оба сценария: cedolare secca vs IRPEF с вычетами и расходами.
Что такое cedolare secca и что она заменяет
Если говорить по-человечески, cedolare secca — это режим «одна ставка и понятные правила». Вместо того чтобы включать доход от аренды в общую базу и платить по прогрессивной шкале IRPEF, вы платите фиксированный процент с арендной платы.
Плюс, при выборе cedolare secca при регистрации договора не уплачиваются регистрационный налог и гербовый сбор. Это прямо указано в материалах Agenzia delle Entrate. (Источник: Agenzia delle Entrate)
Ставки cedolare secca в 2025: 21% и 10% без путаницы
В базовом виде всё просто:
| Ставка | Когда применяется | Типичный пример |
|---|---|---|
| 21% | Обычная долгосрочная аренда жилья по рыночной цене | Сдаёте квартиру по стандартному договору |
| 10% | Договор по согласованной ставке (canone concordato) в муниципалитетах/зонах, где это предусмотрено | Сдаёте по «согласованной аренде» с лимитами цены |
Если вы сдаёте жильё в Турине, тема canone concordato реально рабочая: иногда это компромисс «ставка ниже, зато правила строже, но спрос стабильнее». Для инвестора это часто про предсказуемость и меньше нервов.
Кому подходит, а кому нельзя
Обычно подходит, если вы:
- физическое лицо и сдаёте жилую недвижимость другому физлицу;
- хотите простую схему расчёта налога и минимизацию бюрократии;
- понимаете ограничение по индексации арендной платы и готовы жить с этим.
Часто не подходит, если:
- сдаёт юридическое лицо или аренда оформляется как предпринимательская деятельность;
- объект не жилой (коммерция) или схема сдачи фактически «как бизнес»;
- вам критично ежегодно повышать плату (индексация, пересмотр ставки).
Canone concordato и ставка 10%: где реальная выгода
Согласованная аренда (canone concordato) — это договор с правилами: цена аренды рассчитывается по параметрам соглашений на уровне города/зон, а не «как хочется». Зато часто можно получить более мягкую налоговую нагрузку и более спокойный сценарий сдачи.
Полезный подход: не спорить «что выгоднее», а считать. Когда cedolare secca «побеждает»:
- у вас высокий общий доход и IRPEF выходит дороже;
- вы не планируете крупные вычеты по расходам на объект в этом году;
- для вас важны скорость и простота, а не сложная оптимизация «по копейке».
Краткосрочная аренда: где чаще путаются
С краткосрочной арендой (условно «посуточно») путаница начинается из-за того, что правила и ставки менялись, и люди часто смешивают «обычную» cedolare secca с особыми правилами для коротких сроков.
Если вы сдаёте краткосрочно, перед декларацией проверьте актуальные условия именно для вашего случая (сколько объектов, как оформлено, не попадает ли это под признаки деятельности). Для базового понимания ориентируйтесь на официальные материалы налоговой службы. (Источник: Agenzia delle Entrate)
Как оформить: регистрация договора и выбор режима
Практика выглядит так: вы заключаете договор, затем регистрируете его и сразу выбираете cedolare secca при регистрации. Если «забыли» и оформили иначе, потом начинаются лишние шаги и риск ошибок.
| Шаг | Что делаете | Что проверить |
|---|---|---|
| 1 | Подготовка договора | Тип договора, срок, данные сторон, адрес, кадастровые данные |
| 2 | Регистрация | Выбор режима cedolare secca при регистрации |
| 3 | Храните подтверждения | Квитанции, регистрационные данные, переписка по условиям |
| 4 | Платёж налога | Сроки платежей и правильный расчёт базы |
Как платить и где отражать в декларации
Схема уплаты зависит от вашей ситуации (суммы, сроков, формата декларации), но смысл один: налог платится с арендного дохода по выбранной ставке. В декларации режим отражается как отдельный вариант налогообложения дохода от аренды.
Если вы параллельно работаете по найму или имеете другой доход, cedolare secca часто выигрывает именно потому, что не «раздувает» вашу базу IRPEF. Для ориентира по логике IRPEF посмотрите наш разбор: IRPEF в Италии.
Топ ошибок и штрафные риски
Вот где люди чаще всего теряют деньги и время:
- Не зарегистрировали договор или сделали это с опозданием.
- Выбрали cedolare secca, но попытались индексировать аренду или поднять плату «как обычно».
- Смешали долгосрочную аренду и краткосрочную в одном объяснении бухгалтеру.
- Не сохранили подтверждения регистрации и платежей.
- Доверились “совету из чата” вместо проверки на официальных источниках.
Если цель — аренда без сюрпризов, ваш лучший “щит” — правильный договор + корректная регистрация + понятный режим налогообложения. И да, иногда выгоднее заплатить за консультацию один раз, чем потом разгребать штрафы и письма.
FAQ: cedolare secca в 2025
1) Cedolare secca — это налог “вместо всего” или только вместо IRPEF?
Это режим, который заменяет налогообложение дохода от аренды по IRPEF на фиксированную ставку. При выборе режима при регистрации договора также не платятся регистрационный налог и гербовый сбор. Ориентир — официальные разъяснения Agenzia delle Entrate.
2) Какая ставка выгоднее для Турина: 21% или 10%?
10% выгоднее по ставке, но обычно возможно только при договоре canone concordato и соблюдении правил по цене. Если вы не хотите ограничений по тарифу, чаще выбирают 21%.
3) Можно ли выбрать cedolare secca позже, если договор уже зарегистрирован?
Безопаснее и проще выбирать режим при регистрации. Если договор уже оформлен иначе, возможны дополнительные действия и риск ошибок. В сложных кейсах лучше уточнить порядок у специалиста или по инструкциям Agenzia delle Entrate.
4) Можно ли повышать арендную плату при cedolare secca?
Как правило, при выборе cedolare secca арендодатель отказывается от индексации и повышения платы на период действия договора. Это одно из ключевых “условий цены” режима.
5) Могут ли иностранцы применять cedolare secca?
Если вы владелец жилья и корректно оформлены в налоговой системе Италии, режим может быть доступен. Важно, чтобы аренда соответствовала условиям (жилой объект, правильный договор, корректная регистрация).
6) Есть ли штрафы за “серую” аренду без регистрации?
Да, риски серьёзные: штрафы, доначисления, проблемы с доказательством платежей и конфликтами с арендатором. Базовое правило простое: договор и регистрация — это ваша защита.
7) Что выбрать инвестору: cedolare secca или IRPEF?
Если доход высокий, cedolare secca часто выигрывает. Если вы планируете учитывать вычеты и расходы, иногда выгоднее IRPEF. Правильный ответ появляется после расчёта по вашей конкретной сумме аренды и доходам.
