Актуальность по налоговым ставкам 21%/26% и CIN сверил по официальным источникам (Agenzia delle Entrate, Gazzetta Ufficiale, Ministero del Turismo). ([Agenzia Entrate][1])
- Кратко
- Что считается краткосрочной арендой
- Налоги: 21% и 26% — как работает на практике
- CIN: что это и как получить
- Штрафы и риски: за что реально наказывают
- Как сдавать коротко и спокойно: чек-лист
- Официальные источники
- Что еще может заинтересовать
- FAQ
Новости рынка аренды Италии без воды — в нашем Telegram. Там же можно задать вопрос и обсудить ситуацию по городам.
Обновлено: январь 2026 года. Краткосрочная аренда в Италии стала жестче по контролю и понятнее по правилам. С одной стороны, спрос высокий и деньги хорошие. С другой — налоги, обязанности по объявлениям, идентификационный код CIN и штрафы за ошибки. Ниже — быстрый и практичный гид: что считается краткосрочной арендой, какие ставки 21% и 26% реально применяются, как получить CIN и что сделать, чтобы сдавать спокойно.
Главный хаб: Аренда жилья в Италии | Хаб: Недвижимость в Италии
Кратко
- Краткосрочная аренда — это сдача жилья на срок до 30 дней по договору с частным лицом.
- Налоги по упрощенной ставке: 21% применяется к одному объекту (вы выбираете, к какому), а 26% — к следующему объекту в том же году, если сдаете несколько.
- CIN — национальный идентификационный код для объявлений и объектов. Его получают через платформу Министерства туризма.
- Штрафы реальны: отдельно за отсутствие CIN и отдельно за неуказание/невывеску в объявлении и на объекте.
- Главная стратегия — привести документы и объявления в порядок, фиксировать оплату прозрачно и держать чек-лист обязанностей.
Что считается краткосрочной арендой
В Италии под краткосрочной арендой обычно понимают сдачу жилья на срок до 30 дней. Это формат, который чаще всего используется для туристов, командировок и временных переездов.
Важный нюанс: если вы фактически сдаете одному и тому же человеку так, что суммарно выходит больше 30 дней, это уже другой режим, и требования могут отличаться. Поэтому на практике безопаснее не играть в «продления по кусочкам», а заранее выбирать правильный тип договора под реальную ситуацию.
Если вы параллельно снимаете жилье на долгий срок, держите под рукой основной разбор по рынку: Аренда жилья в Италии.
Налоги: 21% и 26% — как работает на практике
С 2024 года налог по упрощенной ставке для краткосрочной аренды устроен так: 21% применяется к одному объекту (вы выбираете, к какому), а 26% — к следующему объекту, если в том же налоговом году вы сдаете несколько объектов краткосрочно. Это подтверждали разъяснения налоговой службы.
| Сколько объектов сдаете краткосрочно | Ставка | Как это читается по-человечески | Что важно учесть |
|---|---|---|---|
| 1 объект | 21% | Сдаете один объект — ставка 21% | Подходит большинству частных владельцев |
| 2 объекта | 21% + 26% | Один объект в году — 21%, второй — 26% | Нужно четко понимать, какой объект вы назначаете «по 21%» |
| 3-4 объекта | 21% + 26% и далее по правилам режима | Нагрузка растет, контроль выше | Чем больше объектов, тем ближе вы к зоне, где могут потребоваться другие шаги |
И еще один принцип, который часто забывают: в налогах важна не «когда гость забронировал», а к какому периоду относится доход. Поэтому если сдаете активно, лучше вести учет аккуратно и не оставлять расчеты «на потом».
Если хотите посмотреть, как спрос ускоряет рынок, вот связанный материал: Экспресс-аренда в Италии: объявления исчезают за сутки.
CIN: что это и как получить
CIN — это национальный идентификационный код, который привязывает объявление и объект к официальной базе. Его получают через платформу Министерства туризма (BDSR). По смыслу это «номер объекта», который должен быть указан в объявлениях, а также размещен на объекте по правилам.
- Где получить: через платформу BDSR Министерства туризма (вход по SPID или CIE).
- Что потребуется: данные объекта и проверка привязки к владельцу/управляющему.
- Зачем это сделали: чтобы убрать «серые» объявления и усилить контроль на рынке краткосрочной аренды.
Если вы планируете сдавать краткосрочно как «подработку», CIN все равно важен: проблема обычно не в налоге, а в том, что объявление без кода может быстро стать головной болью.
Штрафы и риски: за что реально наказывают
Штрафы завязаны на две разные ошибки: нет CIN и не указан/не размещен CIN. Это разные нарушения и разные суммы.
| Нарушение | Что происходит | Типовой диапазон штрафа |
|---|---|---|
| Объект сдается без CIN | Код не получен, объект не в порядке по требованиям | от 800 до 8000 евро (в зависимости от параметров объекта) |
| CIN не указан в объявлении или не размещен на объекте | Код есть, но «спрятан» или не опубликован как положено | от 500 до 5000 евро |
На практике это означает простое правило: если вы сдаете краткосрочно, то объявление, код и фактическая организация сдачи должны совпадать. Именно на несоответствия обычно и ловят.
Как сдавать коротко и спокойно: чек-лист
Чтобы не терять деньги на штрафах и конфликтах, действуйте по шагам. Этот чек-лист помогает большинству владельцев привести краткосрочную аренду в порядок без паники:
- Сделайте базу документов: право собственности, данные объекта, понятные правила проживания, шаблон подтверждения оплаты.
- Получите CIN и укажите его: в каждом объявлении и на объекте так, чтобы не было «ошибки формата».
- Настройте прозрачную оплату: без «наличкой на месте без следов», если не хотите рисков.
- Проверьте условия заселения: кто встречает гостей, как фиксируются данные, что делаете при конфликте или ущербе.
- Держите правила депозита: сколько, когда возвращается, что считается ущербом, как это подтверждается.
- Сведите все в одну папку: документы, переписка, подтверждения оплаты, фото состояния квартиры до и после.
Если вы сдаете или ищете жилье в Пьемонте, логично смотреть и долгосрочную аренду: Аренда квартир в Турине. Краткосрочку по Турину мы вынесем в отдельный подхаб, чтобы не было канибализации.
Нужно легально настроить краткосрочную аренду или разобрать риски по вашему объекту? Напишите в LiveToItaly: подскажем, как привести объявления и документы в порядок и пройти путь без сюрпризов.
Официальные источники
- Agenzia delle Entrate: краткосрочная аренда и упрощенный налог
- Циркуляр 10/E от 10 мая 2024: разъяснения по ставке 26%
- Ministero del Turismo: платформа BDSR и получение CIN
- FAQ BDSR: как запросить CIN и что проверять
Что еще может заинтересовать
- Аренда жилья в Италии — главный хаб по аренде без канибализации: типы договоров, цены, документы.
- Аренда квартир в Турине — подхаб по городу: районы, бюджеты и стратегия поиска.
- Экспресс-аренда в Италии — почему объявления исчезают за сутки и как успевать.
- Недвижимость в Италии — все материалы по рынку, ценам и сделкам.
- Наши партнеры по Недвижимости в Италии LiveTOitaly
FAQ по краткосрочной аренде в Италии
Что считается краткосрочной арендой в Италии?
Обычно это сдача жилья по договору на срок до 30 дней. Такой формат чаще всего используют для туристов, командировок и временных переездов.
Какая ставка налога 21% и 26% и когда она применяется?
Упрощенная ставка 21% применяется к одному объекту краткосрочной аренды (вы выбираете, к какому), а 26% — к следующему объекту в том же году, если сдаете несколько объектов краткосрочно.
Нужно ли регистрировать договор краткосрочной аренды?
Для краткосрочных договоров до 30 дней обычно применяются упрощенные правила, но если фактически срок выходит за предел, режим меняется. Чтобы не ошибиться, ориентируйтесь на реальную длительность проживания и тип договора, а не на «продления по частям».
Что такое CIN и где его получить?
CIN — национальный идентификационный код для объектов краткосрочной аренды и размещения. Его запрашивают через платформу BDSR Министерства туризма, обычно с входом по SPID или CIE.
Какие штрафы за отсутствие CIN или неуказание кода?
Типовая логика такая: за отсутствие CIN предусмотрены более высокие штрафы (обычно от 800 до 8000 евро), а за неуказание или неразмещение кода при наличии CIN — отдельные штрафы (обычно от 500 до 5000 евро).
Сколько объектов можно сдавать краткосрочно как частное лицо?
Для режима «краткосрочной аренды» обычно действует ограничение по числу объектов в рамках правил для частных лиц. Если объектов становится много и сдача выглядит как постоянный бизнес, могут потребоваться другие шаги и другой режим.
Что подготовить, чтобы сдавать спокойно и без сюрпризов?
Соберите папку документов, получите и правильно укажите CIN, настройте прозрачную оплату, фиксируйте состояние квартиры до и после, держите правила депозита и одинаково оформляйте объявления на всех площадках.
