Ипотека в Италии на первый дом 2026: как получить, документы, гарант и Prima Casa

Обновлено: 22.12.2025, Турин

📱 Хотите первыми узнавать о недвижимости, ипотеке и сделках в Италии?

📰 Новости Италии в Telegram 💬 Обсуждаем сделки и жизнь в Италии

Ипотека в Италии для первого дома (prima casa — первый дом) выглядит сложной только в начале. На практике все сводится к понятной цепочке: оценить шансы, собрать документы, выбрать банк и тип ставки, пройти одобрение, подписать сделку у нотариуса и дальше спокойно платить по графику. Ниже — самый понятный план, без воды, с практическими нюансами.

Полезно по теме: начните с двух опорных материалов: ипотечный рынок Италии 2026 (хаб) и покупка квартиры в Турине пошагово.

• Кратко: самое важное за 2 минуты
• Шаги получения ипотеки в Италии
• Требования банка к заемщику
• Какие документы готовить
• Как выбрать банк и тип ставки
• Дополнительные расходы: что платят кроме взноса
• Ипотека без подтверждения дохода: что реально, а что миф
• Гарант: ответственность и риски
• Совладелец: когда это помогает
• Prima Casa: льготы и кому подходит
• Что еще может заинтересовать
• FAQ: 7 главных вопросов
• Вывод и что делать дальше

Недвижимость и документы в Италии: ипотека, покупки, договоры, риски

Подписаться на новости Италии Недвижимость в Telegram

В чате разбираем кейсы по ипотеке, документам, договорам аренды и покупке жилья в Турине и по Италии.

Хаб: недвижимость в Италии

Кратко: самое важное за 2 минуты

• Главный критерий банка — стабильный доход и понятная платежеспособность. Ставка и сумма зависят от того, сколько вы реально можете платить каждый месяц.
• Первый взнос почти всегда обязателен. Чем он выше, тем легче получить одобрение и тем спокойнее условия.
• Всегда есть расходы кроме ипотеки: оценка объекта, комиссии, страхование, нотариус и налоги по сделке. Их нужно заложить заранее.
• Самая частая ошибка — выбрать квартиру, а потом выяснить, что по документам объект проблемный или банк не готов кредитовать именно этот тип жилья.
• Рабочая стратегия: сначала оценка шансов и бюджета, потом банк и предварительное одобрение, и только затем выбор объекта и торг.

Шаги получения ипотеки в Италии

Ниже — цепочка, которая работает в большинстве банков. Формулировки могут отличаться, но логика почти всегда одинаковая.

1. Оцените бюджет: сколько есть на первый взнос, какой ежемесячный платеж комфортен, какая сумма нужна в кредит.
2. Проверьте базовые требования банка: доход, тип договора, стаж, кредитная история, семейная нагрузка.
3. Соберите пакет документов и подготовьте подтверждения доходов и обязательств.
4. Выберите банк и тип ставки и запросите предварительную оценку (иногда это называют предварительным одобрением).
5. Найдите объект и согласуйте условия сделки. Важно, чтобы объект проходил по требованиям банка.
6. Оценка объекта банком (perizia — оценка) и финальное решение по сумме кредита.
7. Подписание у нотариуса: договор купли-продажи и ипотечный договор, перечисление средств.
8. Выплаты по графику и контроль условий: страховки, изменение ставки, возможность рефинансирования.

Требования банка к заемщику

Точные критерии зависят от банка и вашего статуса, но есть общая база, на которую смотрят почти всегда.

• Возраст: банк обычно хочет, чтобы кредит был погашен до определенного возраста (порог зависит от банка).
• Доход: стабильный и подтверждаемый. Важна регулярность, а не только сумма.
• Договор и стаж: чем надежнее договор и чем дольше вы работаете, тем выше шансы.
• Кредитная дисциплина: отсутствие просрочек, понятные финансовые обязательства.
• Первый взнос: чем он выше, тем меньше рисков для банка и тем мягче условия.

Если вы в процессе легализации и переезда, держите рядом раздел: иммиграция в Италию.

Какие документы готовить

Набор отличается для резидентов и нерезидентов, но базовый список выглядит так. Самая полезная тактика — собрать все в один файл и держать свежие версии (банки любят актуальные даты).

• Документы личности: паспорт, при наличии — вид на жительство в Италии.
• Налоговый код и реквизиты: codice fiscale, иногда просят подтверждение адреса и банковского счета.
• Доходы: ведомости зарплаты, декларации, выписки, подтверждение договора (точный набор зависит от статуса работы).
• Обязательства: действующие кредиты, алименты, другие регулярные платежи, если есть.
• По объекту: данные недвижимости от продавца или агента, кадастровые документы, предварительные договоренности.

Как выбрать банк и тип ставки

Не выбирайте ипотеку только по красивой рекламе. Сравнивайте полную стоимость кредита и сценарии риска: что будет с платежом, если ставка изменится, и сколько вы реально потратите на старте.

Параметр	Что это значит	На что влияет
Тип ставки	Фиксированная, переменная или смешанная	Стабильность платежа и риск роста суммы
Срок	Длина кредита в годах	Размер ежемесячного платежа и переплата
Первый взнос	Сумма, которую вы платите сразу	Шансы на одобрение и условия банка
Комиссии	Рассмотрение, оформление, оценка	Сколько денег уйдет на старте
Страхование	Обычно обязательно на объект, иногда дополнительные	Ежегодные расходы и требования банка

Если хотите пройти этот этап быстрее, удобно сначала разобрать ситуацию: шансы, список документов, тип ставки и стратегия покупки. Спросить можно в чате — LiveToItalyChat.

Дополнительные расходы: что платят кроме взноса

Многие считают только цену квартиры и ежемесячный платеж, а потом удивляются. Вот основные статьи расходов, которые встречаются чаще всего:

• Оценка объекта (perizia — оценка) и расходы банка на оформление.
• Нотариус и регистрационные действия по сделке.
• Налоги по покупке — зависят от того, первый ли это дом, у кого покупаете и какой статус у объекта.
• Страхование жилья (часто обязательно), иногда банк предлагает дополнительные полисы.
• Комиссия агента, если покупаете через агентство (условия фиксируйте письменно).

Ипотека без подтверждения дохода: что реально, а что миф

Самый честный ответ: полностью «без дохода» ипотека почти всегда превращается в ипотеку с сильными гарантиями. Банку нужно понимать, за счет чего кредит будет обслуживаться.

• Гарант с понятными доходами и активами.
• Совладелец с сильным финансовым профилем.
• Больший первый взнос, чтобы снизить риск для банка.
• Чистые документы по объекту и логичная цена, подтвержденная рынком.

Практично: если сейчас нет идеального договора, иногда выгоднее сначала стабилизировать доход и собрать историю платежей. Так вы экономите на ставке и нервах.

Гарант: ответственность и риски

Гарант (поручитель) — это человек, который берет на себя финансовую ответственность, если заемщик перестает платить. Для банка это сильный аргумент, но для гаранта — реальный риск.

Ключевой момент: гарант отвечает не «символически», а деньгами и имуществом в рамках обязательств. Поручительство стоит делать только после трезвого расчета и понимания условий договора.

Совладелец: когда это помогает

Совладелец помогает, если у вас недостаточно сильный финансовый профиль: короткий стаж, нестабильный договор, нет кредитной истории. Но важно помнить: в глазах банка действует логика общей ответственности.

Если один перестает платить, второй вынужден закрывать платежи, чтобы не сорвать договор. Поэтому совладение — не формальность, а решение, которое нужно проговорить заранее.

Prima Casa: льготы и кому подходит

Prima casa (первый дом) — режим покупки основного жилья, который часто дает более выгодные условия по налогам и иногда сочетается с программами поддержки. Правила зависят от вашей ситуации и типа недвижимости, поэтому детали всегда сверяйте перед сделкой.

Что важно знать про Prima Casa

• Это про основное жилье: идея в том, что вы реально живете в этом доме, а не покупаете его как инвестицию.
• Объекты роскоши обычно исключаются из льготных режимов (критерии завязаны на кадастровые категории).
• Важны сроки: в некоторых случаях имеет значение, когда вы переезжаете и как подтверждаете статус основного жилья.

Что еще может заинтересовать

• Ипотека в Италии 2026 (хаб): ставки, условия, перенос ипотеки
• Покупка квартиры в Турине: пошаговый план сделки
• Где лучше жить в Турине: районы и логика выбора
• Недвижимость в Италии: главный раздел

FAQ: 7 главных вопросов

С чего начать, если я впервые беру ипотеку в Италии?

С оценки бюджета и подготовки документов по доходу. Дальше — предварительный разговор с банком, и только потом выбор объекта.

Какой первый взнос считается нормальным для первого дома?

Единого стандарта нет: чем выше первый взнос, тем легче одобрение и тем спокойнее условия. Банк оценивает общий риск и вашу нагрузку по платежам.

Что важнее: ставка или дополнительные расходы?

Важно все вместе. Низкая ставка может выглядеть красиво, но итоговая стоимость зависит и от комиссий, и от страховок, и от условий договора.

Можно ли получить ипотеку без стабильной работы?

Иногда возможно, но обычно через гарантии: гарант, совладелец или высокий первый взнос. Полностью без подтверждений банк идет редко.

Зачем нужна оценка недвижимости банком?

Банк должен понимать реальную стоимость и ликвидность объекта. Если оценка ниже цены сделки, банк может уменьшить сумму кредита или попросить больший взнос.

Чем опасен гарант по ипотеке?

Гарант отвечает деньгами и активами, если заемщик перестает платить. Это решение нельзя принимать «по дружбе», только после расчета и понимания условий.

Можно ли ускорить процесс получения ипотеки?

Да. Сильнее всего ускоряют порядок в документах и правильная последовательность: банк и стратегия, затем объект, затем проверка и сделка. Если хотите — разберем ваш кейс в чате.

Вывод и что делать дальше

Ипотека в Италии достижима, если вы действуете по шагам и не пытаетесь «перепрыгнуть» этапы. Сначала — бюджет и документы, затем банк и стратегия, потом объект и проверка, и только потом сделка. Так вы избегаете самых дорогих ошибок.

Внешняя полезная ссылка: официальная информация по фонду поддержки первого жилья (Fondo prima casa) — Consap.