Собственник продаёт квартиру в Италии: что делать арендатору и когда вы обязаны съехать

Обновлено: 09.12.2025, Италия

Кратко: если хозяин квартиры в Италии решил продать жильё, это не значит, что вы обязаны немедленно съезжать. В большинстве случаев договор аренды продолжает действовать до конца срока, новый владелец просто «встает на место» старого. Важно знать, когда арендодатель может не продлить контракт, как работает право преимущественной покупки (prelazione) и как правильно отвечать на просьбу «освободить квартиру срочно».

• Ситуация: хозяин продаёт квартиру, а вы живёте по договору аренды
• Имеет ли право выселить раньше срока: как устроены контракты 4+4 и 3+2
• Продажа квартиры с арендатором внутри: что меняется для вас
• Prelazione: когда арендатор имеет право первым купить жильё
• Если требуют «съехать срочно»: как спокойно ответить хозяину
• FAQ: частые вопросы арендаторов в Италии
• Что ещё может заинтересовать по теме жилья и ВНЖ в Италии
• Вывод: защищайте свои права и не принимайте решений в панике

Ситуация: хозяин продаёт квартиру, а вы живёте по договору аренды

Классический сценарий для русскоязычных в Италии: вы подписали контракт аренды на 4+4 или 3+2 года, жили спокойно, а потом хозяин сообщает, что хочет продать квартиру и просит вас освободить жильё «как можно скорее». Часто это звучит как угроза: «иначе сделаю sfratto».

Первая реакция — паника: где искать новую квартиру, что будет с детьми и школой, не отразится ли это на permesso di soggiorno. Но итальянское законодательство в большинстве случаев защищает арендатора, а не владельца. Важно не подписывать ничего «с ходу» и не соглашаться устно, пока вы не понимаете свои права.

Эту статью мы готовим именно для тех, кто оказался в такой ситуации и хочет по шагам понять, что реально может хозяин, а что — нет.

Имеет ли право выселить раньше срока: как устроены контракты 4+4 и 3+2

Большинство жилых договоров в Италии заключаются по закону 431/1998 и делятся на две большие категории:

• Contratto a canone libero 4+4 — свободная аренда на 4 года с автоматическим продлением ещё на 4 года при отсутствии отказа.
• Contratto a canone concordato 3+2 — договор с «согласованной» арендной платой на 3 года с последующим продлением ещё на 2 года.

Общее правило простое: пока действует подписанный контракт и вы исправно платите аренду, хозяин не может просто так «передумать» и выселить вас. Продажа квартиры сама по себе не отменяет контракт.

Исключения наступают только в строго прописанных законом случаях. В законе перечислены ситуации, когда хозяин может на первой скаденце (через 4 или 3 года) отказать в продлении: например, если нужно использовать жильё для себя или близких родственников, серьёзно отремонтировать помещение или продать единственное жильё при определённых условиях. Всегда требуется письменное уведомление минимум за 6 месяцев до окончания срока договора.

Если таких условий нет, контракт обычно автоматически продлевается ещё на один период, и тогда разговор о продаже квартиры идёт уже совсем в другом ключе.

Продажа квартиры с арендатором внутри: что меняется для вас

Многим кажется, что после продажи квартиры договор аренды «сгорает». На практике почти всегда происходит наоборот: новый собственник просто становится вашим новым арендодателем и обязан соблюдать те же условия договора до окончания срока.

Вы продолжаете платить аренду, только реквизиты меняются на нового владельца. Он не может поднять арендную плату или изменить срок в одностороннем порядке. Любые изменения возможны только по взаимному согласию и, как правило, после окончания текущего срока договора.

Для покупателя наличие аккуратного арендатора часто плюс: он покупает не пустую квартиру, а готовый инвестиционный объект с уже идущей арендой. Поэтому серьёзные агенты сразу объясняют, что выселить жильцов «по щелчку» нельзя.

Prelazione: когда арендатор имеет право первым купить жильё

Отдельная тема — право преимущественной покупки (prelazione). В некоторых случаях закон даёт арендатору шанс первым купить квартиру, которую хозяин собирается продать.

• Речь обычно идёт о продаже на первую скаденцу (через 4 года для 4+4 или 3 года для 3+2).
• Условия должны быть выполнены: у хозяина нет других жилых объектов, кроме своего основного жилья, а вы сами не владеете другой квартирой в Италии.
• Хозяин обязан письменно сообщить вам о намерении продать и указать цену и условия продажи.
• У арендатора есть ограниченный срок, чтобы письменно ответить, хочет он воспользоваться своим правом или нет.

Если вы не можете или не хотите покупать жильё, после истечения срока и соблюдения всех процедур хозяин вправе продать квартиру третьему лицу. Но до конца действия существующего договора вы имеете право спокойно жить в квартире и платить аренду уже новому владельцу.

Если требуют «съехать срочно»: как спокойно ответить хозяину

Частая ситуация: хозяин пишет вам в WhatsApp, что «квартира продана, нужно освободить через месяц». Иногда предлагают «премию» за быстрый выезд. Что делать?

• Проверяем контракт: срок, тип (4+4, 3+2 или другой), дата начала и регистрация в Agenzia delle Entrate.
• Просим всё только письменно: любые предложения и «угрозы» просите отправлять письмом, а не голосовыми.
• Спокойно напоминаем о законе: пока действует контракт и нет официальной disdetta по закону, вы имеете право жить в квартире до конца срока.
• Не подписываем ничего на итальянском, чего не понимаем: особенно соглашения о добровольном освобождении жилья без компенсаций.
• Если предложение интересное (например, вам и так хочется переехать), обсуждайте только после консультации со специалистом и фиксируйте условия письменно.

В сложных случаях лучше не спорить с хозяином в одиночку, а обратиться к коммерциалисту, CAF или адвокату по недвижимости, который проверит ваш контракт и объяснит, что реально может сделать хозяин, а что нет.

FAQ: частые вопросы арендаторов в Италии

1. Хозяин продаёт квартиру, но контракт аренды ещё действует. Должен ли я съехать?
В большинстве случаев нет. Продажа не отменяет договор аренды: новый владелец просто становится вашим арендодателем до конца срока контракта. Вы продолжаете платить аренду по тем же условиям, только на новые реквизиты.

2. Может ли хозяин выселить меня раньше срока, если хочет продать жильё дороже без арендатора?
Нет, если вы платите вовремя и соблюдаете условия договора. Возможность отказа от продления контракта строго ограничена законом и привязана к первой скаденце. Требуется письменное уведомление минимум за 6 месяцев с чётко указанной причиной.

3. Сколько времени у меня есть, если хозяин законно не продлевает контракт из-за продажи?
Если уведомление по закону отправлено за 6 месяцев до первой скаденцы и все условия соблюдены, то в дате окончания контракта вы должны освободить квартиру. До этого момента вы продолжаете жить и платить аренду в обычном режиме.

4. Имею ли я право первым купить квартиру, если её продают?
Иногда да: в ряде случаев закон даёт арендатору право преимущественной покупки (prelazione) на первую скаденцу. Хозяин обязан письменно сообщить вам цену и условия продажи, а у вас есть ограниченный срок, чтобы ответить. Подробно условия лучше проверять с адвокатом, так как они зависят от типа контракта и вашей ситуации.

5. Если я не могу купить квартиру, меня сразу выселят?
Нет. Даже если вы отказываетесь от покупки или не выполняете условия prelazione, вы имеете право жить в квартире до конца действующего срока аренды. Новый владелец принимает на себя роль арендодателя.

6. Влияет ли смена хозяина и возможный переезд на мой permesso di soggiorno?
Напрямую — нет. Вид на жительство зависит от основания (работа, семья, учеба), а не от конкретной квартиры. Но важно вовремя обновить данные о месте жительства в нужных документах и не доводить ситуацию до судебного sfratto из-за конфликта.

7. К кому обращаться, если ситуация спорная и хозяин давит?
В Италии есть ассоциации арендаторов, CAF, профсоюзы и адвокаты по недвижимости. Для русскоязычных удобнее всего сначала обсудить ситуацию с консультантом, который объяснит ваши права на понятном языке и при необходимости поможет подготовить письмо хозяину или проверить договор перед следующим шагом.

Что ещё может заинтересовать по теме жилья и ВНЖ в Италии

• Сколько стоит вид на жительство в Италии: реальные расходы на permesso di soggiorno
• Бассейны и спорт в Турине: где заниматься и сколько это стоит
• Куда сами итальянцы уезжают жить и работать
• LiveToItaly: иммиграция, недвижимость и переезд в Италию

Вывод: защищайте свои права и не принимайте решений в панике

Продажа квартиры в Италии, где вы живёте по договору аренды, не означает автоматическое выселение. В большинстве случаев вы имеете право оставаться в жилье до конца срока контракта, а новый собственник просто становится вашим арендодателем. Хозяин может отказать в продлении только в строго определённых законом ситуациях и с соблюдением всех формальностей.

Если вам предлагают «срочно съехать» без компенсации, угрожают или давят, не принимайте решение сразу. Спокойно пересмотрите контракт, зафиксируйте общение письменно и, при необходимости, обратитесь к специалистам по итальянскому праву недвижимости, чтобы понять, какие варианты у вас есть.

Официальный текст закона 431/1998 о жилых арендах и правилах отказа от продления можно найти в Gazzetta Ufficiale Италии. Перед важными шагами по жилью всегда проверяйте актуальные нормы или консультируйтесь с адвокатом.

Нужна помощь с вашей конкретной ситуацией по аренде и продаже квартиры в Италии?

• Новости и разборы по жизни и законам в Италии: Telegram канал NewsEventsTurin
• Вопросы по аренде, ВНЖ и переезду: чат @LiveToItalyChat
• Профессиональные консультации по иммиграции и недвижимости: LiveToItaly